2016年1月31日 星期日
2013年9月6日 星期五
北市購屋壓力 指數飆破35年
北市購屋壓力 指數飆破35年
2013年09月06日 更多專欄文章
台北市平均購屋壓力指數來到35.8，想買房，要準備逾三千萬元。資料照片
【劉曉霞╱台北報導】房產業者統計，台北市8月預售、新成屋行情價每坪86.6萬元，若購買40坪、3房格局，總價為3464萬元，對照行政院主計處去年所得分配，30~34歲的雙薪夫妻年所得96.6萬元計算，台北市平均購屋負擔壓力指數為35.8年。
大安區高達57.1年
《住展》統計指出，台北市購屋負擔壓力指數以大安區最高，大安區平均房價每坪138.1萬元，高達57.1年，排名第2的信義區要56.3年，松山區以51.8年拿下第3名，顯示台北市房價漲幅遠高過於個人及家庭可支配所得的成長，沒有5000萬元根本買不到房子。
《住展》研發長倪子仁說，新北市除永和、新店、三重、新莊及板橋等區的房價較高外，近期推案熱門的淡水地區平均房價為每坪28.3萬元，買40坪、3房的預售屋或新成屋，總價僅1132萬元，低基期的桃園平均房價，1坪23.3萬元，買40坪、3房的預售屋或新成屋，只要花932萬元。
住商不動產副總劉明哲認為，預售屋價格遠較成屋高，若以預售屋房價來衡量壓力指數，可能無法完全反映中古市場。
專家：數字恐失真
劉明哲說，主計處的可支配所得是全國統計，台北市是全台收入較高行政區，其他區域收入可能會導致北市平均收入遭低估，且該購屋壓力指數並非定期發布，指數恐失真，有高估房市壓力的可能，建議若有固定數字、定期發布較佳。
2013年09月06日 更多專欄文章
台北市平均購屋壓力指數來到35.8，想買房，要準備逾三千萬元。資料照片
【劉曉霞╱台北報導】房產業者統計，台北市8月預售、新成屋行情價每坪86.6萬元，若購買40坪、3房格局，總價為3464萬元，對照行政院主計處去年所得分配，30~34歲的雙薪夫妻年所得96.6萬元計算，台北市平均購屋負擔壓力指數為35.8年。
大安區高達57.1年
《住展》統計指出，台北市購屋負擔壓力指數以大安區最高，大安區平均房價每坪138.1萬元，高達57.1年，排名第2的信義區要56.3年，松山區以51.8年拿下第3名，顯示台北市房價漲幅遠高過於個人及家庭可支配所得的成長，沒有5000萬元根本買不到房子。
《住展》研發長倪子仁說，新北市除永和、新店、三重、新莊及板橋等區的房價較高外，近期推案熱門的淡水地區平均房價為每坪28.3萬元，買40坪、3房的預售屋或新成屋，總價僅1132萬元，低基期的桃園平均房價，1坪23.3萬元，買40坪、3房的預售屋或新成屋，只要花932萬元。
住商不動產副總劉明哲認為，預售屋價格遠較成屋高，若以預售屋房價來衡量壓力指數，可能無法完全反映中古市場。
專家：數字恐失真
劉明哲說，主計處的可支配所得是全國統計，台北市是全台收入較高行政區，其他區域收入可能會導致北市平均收入遭低估，且該購屋壓力指數並非定期發布，指數恐失真，有高估房市壓力的可能，建議若有固定數字、定期發布較佳。
2013年8月13日 星期二
2013-08-14 羅霈穎坐擁6間黃金屋逾3億，把房產當銀行
2013/8/14
【Yahoo!奇摩房地產專訪】被封為「東區羅姐」的羅霈穎縱橫演藝圈多年，曾經一個月砸下100多萬買名牌包，還借錢給朋友，結果卻宛如石頭丟到水裡一 樣，噗通一聲再也不見蹤影。花錢如流水的她，在秀場那段時間，受到費玉清啟發，加上天生命格適合投資房地產，29歲那年終於買下第一間房，至今她笑說： 「房子就是我的銀行！」
羅霈穎自創3招買房心法。
月花百萬買名牌包，遭母罵「可以煮來吃嗎」
52歲的女星羅霈穎常常上節目展示收藏的各款名牌包，受到演藝圈藝人大讚眼光好，這些名牌收藏品，每個月得花上百萬元，她接受Yahoo!奇摩房地產專訪時感嘆的說：「我這樣一年買下來都可以買一棟房了，看看我錯過多少棟房，我媽還常罵我『這些名牌包可以煮來吃嗎？』」
羅霈穎透露：「小時候就有算命師說，我的房地產偏財宮很好，當時想一棟樓那麼大、那麼貴，怎麼買得起？後來看到費玉清買房置產，又想起小時候住基隆，媽媽就常帶我到台北，每一次到台北就是一直買房子，退休後也靠投資房子過生活，我於是在29歲那一年買下第一間房。」
在美首購花園宅邸，以房換房現賺一倍
「第一個房子是我爸媽搬到美國住時，問我要不要在美國買房子，我爸說如果我要買，就幫我出10萬美金，當時242坪的房子含花園、游泳池，41萬美金(約新台幣1200萬元)，就買了！」獅子座的羅霈穎豪氣地說。
2005年時，因為已逝的父親想搬到有華人住的地方，羅霈穎說：「爸爸說擔心自己走了，媽媽沒有朋友，加上美國房子太大，花園、游泳池都要靠人清理，我覺得太麻煩了，自此之後再也不要住那麼大的房子！」最後以兩倍價錢，約2400萬元新台幣賣出。
賣掉美國房子嘗到甜頭，羅霈穎認為把錢存在銀行利息低，乾脆用錢換房子，「剛好碰到上海世博，把所有錢在上海新天地買了兩間房，分別是70坪、30坪，因為離新天地的地鐵站出口近，買到現在，房子從來沒有空租過。」目前估計，兩間房子市值近億元。
【名人談房產】掌握房產投資3心法！羅霈穎坐擁6間黃金屋逾3億，把房產當銀行
世界各地飛來飛去，買屋超有國際觀
多年來往返於美國、台北、上海，羅霈穎以世界觀選房，10年前買位於上海浦東地區的「世茂濱江」建案，買價約2000萬元，現值近億元：「買的時候，當地連馬路都沒有開通！我透過仲介朋友，希望買下一戶，但大家都不建議，而且那裡還是上海最貴的房子，專門賣給外國人(外銷房)。」
但她的看法不一樣，「住過國外知道，靠江靠河的土地稀少，將來肯定會有發展！當時很多人說『寧願浦西一張床、不要浦東一棟房』，但我研究各地的房地產，堅持要買下。」
買上海超高樓層，巧遇限建反成珍品
羅霈穎當時還希望能買兩戶，但仲介說：「就只剩一戶，要買不買隨便你！」哥哥當時馬上調了5萬元人民幣(約新台幣25萬元)付訂金，爸媽也支持買下：「以前我做什麼事，從來沒有人支持我，第一次家人都支持我。」
後來上海房子限建30層樓，羅買的又是最高的49樓，沒有其他房子會擋住景觀，而且有專人管理花園、游泳池，門禁又森嚴，她笑說：「這裡是用來享受的。」
【名人談房產】掌握房產投資3心法！羅霈穎坐擁6間黃金屋逾3億，把房產當銀行
目前八德路房子用來自住。
坐擁6間黃金屋，總價直逼3億
另外，羅霈穎在馬英九總統首次當選(2008年)時，再以每坪41萬元買下八德路那間40坪房，買了7年，最近鄰居賣了房子，發現已經漲到一坪80萬，粗估現值3200萬元。
羅霈穎目前擁有5間房子，上海3間房，台北東區、八德路各1間，外加南港即將推出的建案，她已經下訂了，花費4000萬元，現在共有6間房，她看好南港交通，「搞不好以後會搬到南港住，距離攝影棚近，假設高鐵通車了，不住都好租。」
買房3撇步：地段、現金、把房子當銀行
羅霈穎向Yahoo!奇摩房地產的網友讀者們透露她的買房三心法：「買房地產不要怕跌，放久了還是會回漲！」羅霈穎選房，第一考慮地段：「像是南港 三鐵共構，不買你就傻了，就算自己不住都好租，離101大樓、東區都很近。還有像是東區，我認為台北市20年內不會發展出另一個像東區一樣的都會區。」
買房第二招是「現金交易」，羅霈穎說她進演藝圈多年，深知演藝圈不是每天都光鮮亮麗，「我只做現金買賣，不借貸款，因為藝人的工作不穩定，今天有錢，但不知道明天的飯在哪裡？」
【名人談房產】掌握房產投資3心法！羅霈穎坐擁6間黃金屋逾3億，把房產當銀行
只買不賣樂當包租婆，錢進國境之南
羅霈穎除了賣掉美國的房子，現在擁有的6間房都不考慮出售，把房子當成存錢、提款的銀行就是第三招。「我買房子就是想要控制自己不要亂花錢，身邊也不要有現金被男朋友騙，就算老了沒有演藝收入，還有房租可以收，房子就是我銀行。」
【名人談房產】掌握房產投資3心法！羅霈穎坐擁6間黃金屋逾3億，把房產當銀行
羅霈穎表示，之後看好南部房市，「台北被陸客、港客炒房炒得太高，但買台北郊區，漲幅又不高，墾丁天氣好，最近買了1000坪的土地，希望為台灣做一些事，想在當地蓋很多農舍，把墾丁綠化，成為一個台灣無煙塵的地方。」
名人簡介：
羅霈穎，基隆人，曾擔任演員、主持人，近年多以擔任通告藝人為主。羅霈穎進入演藝圈前曾是模特兒，直到被製作人周遊相中，踏入演藝圈。之後陸續拍了許多部電視劇及電影，也曾和張菲一起主持《黃金拍檔》，更踏入秀場工作。
2012年7月15日 星期日
2012-07-16 羅霈穎上海49樓景觀宅 盡收黃埔江美景
2012-07-16 17:35 非凡新聞
靠投資房地產賺10%.20%不稀奇，今天的專題報導：我們要帶您看到資深藝人羅霈穎在上海的景觀豪宅！羅霈穎１０年前在上海浦東區，以大約台幣３０萬元，買下一間位在４９樓的景觀宅，整個黃埔江的美景可以居高臨下，盡收眼底！現在在羅霈穎家前方，就又要蓋新豪宅，而且傳出喊價一坪將近三百萬！羅霈穎笑說，現在上海最高只能蓋到３０層樓高，沒人可以擋得住她的無敵景觀！而且生財有道的羅霈穎，兩岸都擁有房地產，讓她即使下半輩子不工作，不靠男人，也能享受貴婦生活！
因父母從美國移民到上海，她也跟著到上海探望父母(2002)，搭計程車時，司機走錯路，開到浦東一處新建案，羅霈穎就這樣誤打誤撞買下浦東江邊豪宅。
「我要買浦東時，還被朋友笑說，寧買浦西一張床，也不買浦東一棟房，但以我在國外居住的經驗來看，靠江邊的房子很稀有，只會越來越少，所以堅持買下來。」
2003年3月2日 星期日
《信託法剖析專欄》不動產證券化 經營管理利多
《信託法剖析專欄》不動產證券化 經營管理利多
【2003-03-02/經濟日報 尤英夫 】
財神大酒店，一個令人無限懷念的酒店。
想當年，這家五星級觀光大飯店招牌響亮，吸引了數不清的外國觀光客與口袋內滿懷麥克麥克的國人，日夜流連其間。很可惜，不到六、七年的時間就倒閉了--只因沒有不動產證券化條例這種法律。
財神大酒店在最後將結束的那一段時間，作者曾參與了美華租賃公司、美國金洋銀行與300多位套房所有權人的部分法律糾紛。如果那時就有不動產證券化條例，就不會有擺不平的酒店套房所有權人三、四百人。當然，財神大酒店也就不會倒了。
不動產證券化條例有那麼大的魔力嗎？應該是！它是利用信託的法理-信託財產的獨立性，不怕委託人或受託人的債權人強制執行。財神大酒店是由眾利投資公司在民國66年間投資建設，當時原名為吉屋大廈。位於台北市仁愛路四段的仁愛圓環路口。地下一、二層為行政用途，地上一、二、三層則為餐飲用途，地下四層以上則是出售給一般投資人的酒店套房，總數約有400間。每間80萬到150萬元不等。套房面積平均九到15坪。由於銷售情況不佳，眾利投資公司乃以租回的方式經營大酒店。
當時打出動人心弦的廣告：「你買我的，我租你的，五年之後，統統還給你。」甚至廣告是：「五年還本。」眾利投資公司將套房售予一般投資人時，即將租回的契約，由公司進行財神大酒店的管理經營，而一般投資人對酒店的管理與經營，則無權置喙。但一般投資人就其所有的套房產權，可以自由出售。如果不出售，也可以單純地按月收取租金。
財神大酒店的經營相當不錯，只可惜，後來擔任董事長的劉成懿私人財務出了問題，連累到眾利投資公司的財務，以致後來無法按期支付月租。大批的套房所有權人因此與眾利投資公司發生難解的法律上糾紛，導致影響到財神大酒店的經營，最後關門大吉。假如眾利投資公司在今天，就不會那麼倒霉。
在興建大廈前或興建中，甚或興建完成後，就可以將土地信託登記給信託機構。信託機構向不特定的第三人募集發行或向特定人私募。受益證券持有人可以享有信託財產本金或其所生利益、孳息及其他收益。也可以將受益證券隨時出售或質押。完成興建後的大廈，可以作為觀光大飯店，由受託機構委託酒店專門經營機構來經營管理。
眾利投資公司的債權人或受託機構的債權人無法對酒店的財產強制執行，因為酒店的財產不屬於眾利投資公司或受託機構的財產。酒店經營機構如果財務有問題，也可能被撤換而不得經營，不會影響到酒店改由其他人來經營。受益證券的持有人雖然無法確定他的受益權利範圍到什麼地步，但絕對有法律上的保障。
財神大酒店的失敗案例令人感到非常可惜，但也可看出我國法律制度的不完全與落後。今天，不動產證券化條例雖然還在立法院，但我們有了最基本的信託法與信託業法後，事實上，也差不多可以到運用的地步。相關的業者實在應該好好發揮這樣的法律機制了！
(作者是世紀聯合法律事務所主持律師。世紀聯合電子信箱:century.law@msa.hinet.net)
【2003-03-02/經濟日報/22版/法務•稅務】
資產證券化
real estate
【2003-03-02/經濟日報 尤英夫 】
財神大酒店，一個令人無限懷念的酒店。
想當年，這家五星級觀光大飯店招牌響亮，吸引了數不清的外國觀光客與口袋內滿懷麥克麥克的國人，日夜流連其間。很可惜，不到六、七年的時間就倒閉了--只因沒有不動產證券化條例這種法律。
財神大酒店在最後將結束的那一段時間，作者曾參與了美華租賃公司、美國金洋銀行與300多位套房所有權人的部分法律糾紛。如果那時就有不動產證券化條例，就不會有擺不平的酒店套房所有權人三、四百人。當然，財神大酒店也就不會倒了。
不動產證券化條例有那麼大的魔力嗎？應該是！它是利用信託的法理-信託財產的獨立性，不怕委託人或受託人的債權人強制執行。財神大酒店是由眾利投資公司在民國66年間投資建設，當時原名為吉屋大廈。位於台北市仁愛路四段的仁愛圓環路口。地下一、二層為行政用途，地上一、二、三層則為餐飲用途，地下四層以上則是出售給一般投資人的酒店套房，總數約有400間。每間80萬到150萬元不等。套房面積平均九到15坪。由於銷售情況不佳，眾利投資公司乃以租回的方式經營大酒店。
當時打出動人心弦的廣告：「你買我的，我租你的，五年之後，統統還給你。」甚至廣告是：「五年還本。」眾利投資公司將套房售予一般投資人時，即將租回的契約，由公司進行財神大酒店的管理經營，而一般投資人對酒店的管理與經營，則無權置喙。但一般投資人就其所有的套房產權，可以自由出售。如果不出售，也可以單純地按月收取租金。
財神大酒店的經營相當不錯，只可惜，後來擔任董事長的劉成懿私人財務出了問題，連累到眾利投資公司的財務，以致後來無法按期支付月租。大批的套房所有權人因此與眾利投資公司發生難解的法律上糾紛，導致影響到財神大酒店的經營，最後關門大吉。假如眾利投資公司在今天，就不會那麼倒霉。
在興建大廈前或興建中，甚或興建完成後，就可以將土地信託登記給信託機構。信託機構向不特定的第三人募集發行或向特定人私募。受益證券持有人可以享有信託財產本金或其所生利益、孳息及其他收益。也可以將受益證券隨時出售或質押。完成興建後的大廈，可以作為觀光大飯店，由受託機構委託酒店專門經營機構來經營管理。
眾利投資公司的債權人或受託機構的債權人無法對酒店的財產強制執行，因為酒店的財產不屬於眾利投資公司或受託機構的財產。酒店經營機構如果財務有問題，也可能被撤換而不得經營，不會影響到酒店改由其他人來經營。受益證券的持有人雖然無法確定他的受益權利範圍到什麼地步，但絕對有法律上的保障。
財神大酒店的失敗案例令人感到非常可惜，但也可看出我國法律制度的不完全與落後。今天，不動產證券化條例雖然還在立法院，但我們有了最基本的信託法與信託業法後，事實上，也差不多可以到運用的地步。相關的業者實在應該好好發揮這樣的法律機制了！
(作者是世紀聯合法律事務所主持律師。世紀聯合電子信箱:century.law@msa.hinet.net)
【2003-03-02/經濟日報/22版/法務•稅務】
資產證券化
real estate
2002年12月19日 星期四
亞洲華爾街日報：台灣成為亞洲不良債權交易熱點
亞洲華爾街日報：台灣成為亞洲不良債權交易熱點
【2002-12-19/經濟日報 編譯湯淑君╱道瓊社台北十八日電】
亞洲華爾街日報18日報導，台灣政府決心大力清理負債累累的銀行業，已吸引大型全球投資機構紛紛來台爭奪商機，使台灣成為亞洲地區不良債權交易的熱點之一。
台灣有多達52家銀行，且背負至少300億美元的不良債權包袱。相形之下，南韓經濟規模和人口遠超過台灣，卻只有15家商業銀行。
有鑒於此，台灣主管當局正督促銀行拍賣不良債權。初步成效已浮現：3月以來，已脫售價值逾50億美元的壞帳，大部分賣給外國買主。
時值全球經濟不景氣，國際投資銀行嗅到商機，蜂擁至台灣探尋投資和提供諮詢服務的獲利機會。德意志銀行（Deutsche Bank）、摩根士丹利公司（Morgan Stanley）、美林公司（MerrillLynch）、雷曼兄弟公司（Lehman Brothers）和所羅門美邦公司（Salomon Smith Barney），都已派遣專門處理不良貸款、不動產或組合式金融的小組來台。
美國債務管理公司如龍昇亞太公司（Lone Star Asia Pacific）、澤普世公司（Cerberus Partners）和租借不動產投資公司（Lend Lease Real Estate Investment），也在台灣的不良貸款拍賣會中現身。
12月上旬，雷曼兄弟公司和Colony Capital亞太公司向台灣企銀購得7.19億美元的不良債權。澤普世3月收購3億8,520萬美元的貸款組合。龍昇、奇異資融（GE Capital）和一家台灣本地公司7月間買下價值16億美元的壞帳。數月後，摩根士丹利不動產基金買入1億5,520萬美元的投資組合，預料會再加碼買進1億3,510萬美元。
不良債權交易熱絡，係因政府宣示強迫銀行註銷呆帳的決心。官方估計，不良債權已達貸款總額的8％（非官方估計是此數的二倍），成為台灣經濟一大弱點。但若自行承擔打消壞帳的成本，一些銀行的資本適足率恐降到逼近官訂最低標準的危險水位。政府10月禁止未達資本適足率和壞帳最低標準的銀行設海外分行，更對有意赴大陸設分行的銀行構成嚴重威脅。
解決之道是：賤價出售不良債權。但惠譽公司（Fitch）估計，廉價讓售貸款組合，平均損失率達75％，受惠的是將不良債權轉化為獲利的經驗老到的外國買主。有些外國投資者把不良債權重新包裝後再出售，但也有許多投資者設法純粹設法追討債款。
台灣希望在壞帳處理方面效法南韓。南韓在亞洲金融風暴過後重整了數十億美元的不良債權，成為1990年代末亞洲不良債權市場寵兒。今年6月，台灣也通過金融資產證券化條例，允許金融機構將房屋抵押貸款、信用卡應收帳款或企業貸款（含不良債權）包裹後，以債券形式發行。
南韓、日本和泰國都或多或少藉資產證券化清理一部分的銀行不良債權。現在，雷曼等投資銀行考慮在台灣嘗試類似作法。
縱有國際投資人介入，台灣的壞帳問題也非一夕間可解決。外國買主的不良債權基金規模不足以吸收與這些資產有關的數百億美元損失。同時，反對政府動用公款資助銀行沖銷呆帳的聲浪也日益高漲。
在債務回收、財產查封和資產重組方面，台灣的相關法律基礎亦有欠缺之處。除房貸和企業貸款外，台灣還背負一些以低價值資產（如鰻魚養殖場、毒物污染的土地和廢棄工廠）擔保的貸款包袱。中共在對岸部署數百枚飛彈瞄準台灣，也可能讓台灣難以向全球投資人推銷不良債權。
綜觀之，中華信用評等公司總經理陳松興預期，可能要到2004年某時，台灣第一批真正的不良債權證券化交易才會出現。
但投資銀行不以為意。證券化雖可能要等上一段時間，但在價格便宜時儘早標購並無害。在亞洲別處諮詢業務營收幾乎都在下降之時，投資銀行關注台灣，可尋求提供諮詢服務以及自行購買、處分、重組和交易不良債權的機會。
【2002-12-19/經濟日報/7版/金融要聞】
【2002-12-19/經濟日報 編譯湯淑君╱道瓊社台北十八日電】
亞洲華爾街日報18日報導，台灣政府決心大力清理負債累累的銀行業，已吸引大型全球投資機構紛紛來台爭奪商機，使台灣成為亞洲地區不良債權交易的熱點之一。
台灣有多達52家銀行，且背負至少300億美元的不良債權包袱。相形之下，南韓經濟規模和人口遠超過台灣，卻只有15家商業銀行。
有鑒於此，台灣主管當局正督促銀行拍賣不良債權。初步成效已浮現：3月以來，已脫售價值逾50億美元的壞帳，大部分賣給外國買主。
時值全球經濟不景氣，國際投資銀行嗅到商機，蜂擁至台灣探尋投資和提供諮詢服務的獲利機會。德意志銀行（Deutsche Bank）、摩根士丹利公司（Morgan Stanley）、美林公司（MerrillLynch）、雷曼兄弟公司（Lehman Brothers）和所羅門美邦公司（Salomon Smith Barney），都已派遣專門處理不良貸款、不動產或組合式金融的小組來台。
美國債務管理公司如龍昇亞太公司（Lone Star Asia Pacific）、澤普世公司（Cerberus Partners）和租借不動產投資公司（Lend Lease Real Estate Investment），也在台灣的不良貸款拍賣會中現身。
12月上旬，雷曼兄弟公司和Colony Capital亞太公司向台灣企銀購得7.19億美元的不良債權。澤普世3月收購3億8,520萬美元的貸款組合。龍昇、奇異資融（GE Capital）和一家台灣本地公司7月間買下價值16億美元的壞帳。數月後，摩根士丹利不動產基金買入1億5,520萬美元的投資組合，預料會再加碼買進1億3,510萬美元。
不良債權交易熱絡，係因政府宣示強迫銀行註銷呆帳的決心。官方估計，不良債權已達貸款總額的8％（非官方估計是此數的二倍），成為台灣經濟一大弱點。但若自行承擔打消壞帳的成本，一些銀行的資本適足率恐降到逼近官訂最低標準的危險水位。政府10月禁止未達資本適足率和壞帳最低標準的銀行設海外分行，更對有意赴大陸設分行的銀行構成嚴重威脅。
解決之道是：賤價出售不良債權。但惠譽公司（Fitch）估計，廉價讓售貸款組合，平均損失率達75％，受惠的是將不良債權轉化為獲利的經驗老到的外國買主。有些外國投資者把不良債權重新包裝後再出售，但也有許多投資者設法純粹設法追討債款。
台灣希望在壞帳處理方面效法南韓。南韓在亞洲金融風暴過後重整了數十億美元的不良債權，成為1990年代末亞洲不良債權市場寵兒。今年6月，台灣也通過金融資產證券化條例，允許金融機構將房屋抵押貸款、信用卡應收帳款或企業貸款（含不良債權）包裹後，以債券形式發行。
南韓、日本和泰國都或多或少藉資產證券化清理一部分的銀行不良債權。現在，雷曼等投資銀行考慮在台灣嘗試類似作法。
縱有國際投資人介入，台灣的壞帳問題也非一夕間可解決。外國買主的不良債權基金規模不足以吸收與這些資產有關的數百億美元損失。同時，反對政府動用公款資助銀行沖銷呆帳的聲浪也日益高漲。
在債務回收、財產查封和資產重組方面，台灣的相關法律基礎亦有欠缺之處。除房貸和企業貸款外，台灣還背負一些以低價值資產（如鰻魚養殖場、毒物污染的土地和廢棄工廠）擔保的貸款包袱。中共在對岸部署數百枚飛彈瞄準台灣，也可能讓台灣難以向全球投資人推銷不良債權。
綜觀之，中華信用評等公司總經理陳松興預期，可能要到2004年某時，台灣第一批真正的不良債權證券化交易才會出現。
但投資銀行不以為意。證券化雖可能要等上一段時間，但在價格便宜時儘早標購並無害。在亞洲別處諮詢業務營收幾乎都在下降之時，投資銀行關注台灣，可尋求提供諮詢服務以及自行購買、處分、重組和交易不良債權的機會。
【2002-12-19/經濟日報/7版/金融要聞】
2002年10月13日 星期日
2002 NewLaw 房地產
1990年03月15日 星期四 1990 台北宜蘭 高速公路 農發條例
2001年08月29日 星期三 2001 土增稅減半
2002年01月21日 星期一 2002 購屋壓力與土增稅減半
2002年02月21日 星期四 政院通過外資投資不動產 下周實施
2002年12月19日 星期四 亞洲華爾街日報：台灣成為亞洲不良債權交易熱點
2003-04 土增稅減半 房地產 SARS
2002real
2002law
2003sars
2002年9月4日 星期三
房市 投資性買盤漸多
房市 投資性買盤漸多
政大教授張金鶚：股市無法獲利 投資人轉移戰場
【2002-09-04/經濟日報 記者倪子仁╱台北報導】
對於日前英國經濟學人週刊報導，房地產已成為較股市為佳的投資工具，政治大學地政系教授張金鶚表示，台灣已出現類似的情形。
根據英國經濟學人週刊指出，去年年中，美國平均房價漲幅為 9%，今年同期已降至約 7 %，但實質漲幅則仍在 5 %以上。美國房價從 1997 年至今年 7 月止的實質漲幅，高過 1945 年以來以五年為一時段的任一期間。
週刊報導，傳統上股價與房價都會齊漲齊跌，但過去兩年來美國股票一路下挫到新低點，但房價卻一路攀升，原因為，利率滑落至 40 年來谷底，抵押貸款的成本亦降至相對的低點，不動產在大家的眼中已不僅只是供遮風避雨而已，更是可以獲得厚利的投資工具。
張金鶚說，在他最近的房地產研究報告中發現，台灣股市與美國股市亦步亦趨，呈現近兩年來的空頭走勢，美國房地產上漲，而台灣卻仍在谷底盤整，那是因為台灣的經濟整體面沒全面轉好，餘屋賣壓仍重的因素。
但張金鶚發現，台灣「零利率」時代的來臨，房貸利率一再創下新低點，房價又處在低檔，市場上確實已有愈來愈多的民眾將錢轉入房地產。
從政府優惠房貸消化的金額及速度可看出，逢低購買房地產者大有人在，各大房仲公司業績從去年年底持續熱絡迄今，民眾進場購買的標的出現投資性買盤，套房、店面等產品已出現投資客。
信義房屋指出，隨著定存利率及房貸利率持續下滑，不少擁有大筆定存的客戶紛紛將資金轉向，就租金效益，店面再度成為房地產熱門產品，且低總價店面更成為市場搶手貨。
信義房屋代銷事業部近期推出的店面產品，總價不高，一年租金投資報酬率約 5.4 %，明顯高於定存利率，推出不到半個月即出現少見的熱銷景象。
今年相當熱門的銀拍屋拍賣會會場，搶標者並不全然是首次購屋者，那些志在必得的舉牌者都是投資客，店面、市中心套房、停車位等高出租率高報酬的產品，成為他們的最愛。
銀拍屋業者指出，他們每場的拍賣會，都會有兩成的投資客出現，且近期比例愈來愈高，似乎股市無法獲利者已轉戰房地產。
美國民眾在目前這個不確定的年代裡，捨股市而就房地產，使房地產成為投資保值的避風港，台灣也逐漸出現這種現象，但張金鶚表示，民眾在挑選標地物時，仍應步步為營，餘屋量大的地區、高總價產品及物件所在的區域，都必須列入評估後才下手。
【2002-09-04/經濟日報/4版/綜合新聞】
REAL ESTATE
政大教授張金鶚：股市無法獲利 投資人轉移戰場
【2002-09-04/經濟日報 記者倪子仁╱台北報導】
對於日前英國經濟學人週刊報導，房地產已成為較股市為佳的投資工具，政治大學地政系教授張金鶚表示，台灣已出現類似的情形。
根據英國經濟學人週刊指出，去年年中，美國平均房價漲幅為 9%，今年同期已降至約 7 %，但實質漲幅則仍在 5 %以上。美國房價從 1997 年至今年 7 月止的實質漲幅，高過 1945 年以來以五年為一時段的任一期間。
週刊報導，傳統上股價與房價都會齊漲齊跌，但過去兩年來美國股票一路下挫到新低點，但房價卻一路攀升，原因為，利率滑落至 40 年來谷底，抵押貸款的成本亦降至相對的低點，不動產在大家的眼中已不僅只是供遮風避雨而已，更是可以獲得厚利的投資工具。
張金鶚說，在他最近的房地產研究報告中發現，台灣股市與美國股市亦步亦趨，呈現近兩年來的空頭走勢，美國房地產上漲，而台灣卻仍在谷底盤整，那是因為台灣的經濟整體面沒全面轉好，餘屋賣壓仍重的因素。
但張金鶚發現，台灣「零利率」時代的來臨，房貸利率一再創下新低點，房價又處在低檔，市場上確實已有愈來愈多的民眾將錢轉入房地產。
從政府優惠房貸消化的金額及速度可看出，逢低購買房地產者大有人在，各大房仲公司業績從去年年底持續熱絡迄今，民眾進場購買的標的出現投資性買盤，套房、店面等產品已出現投資客。
信義房屋指出，隨著定存利率及房貸利率持續下滑，不少擁有大筆定存的客戶紛紛將資金轉向，就租金效益，店面再度成為房地產熱門產品，且低總價店面更成為市場搶手貨。
信義房屋代銷事業部近期推出的店面產品，總價不高，一年租金投資報酬率約 5.4 %，明顯高於定存利率，推出不到半個月即出現少見的熱銷景象。
今年相當熱門的銀拍屋拍賣會會場，搶標者並不全然是首次購屋者，那些志在必得的舉牌者都是投資客，店面、市中心套房、停車位等高出租率高報酬的產品，成為他們的最愛。
銀拍屋業者指出，他們每場的拍賣會，都會有兩成的投資客出現，且近期比例愈來愈高，似乎股市無法獲利者已轉戰房地產。
美國民眾在目前這個不確定的年代裡，捨股市而就房地產，使房地產成為投資保值的避風港，台灣也逐漸出現這種現象，但張金鶚表示，民眾在挑選標地物時，仍應步步為營，餘屋量大的地區、高總價產品及物件所在的區域，都必須列入評估後才下手。
【2002-09-04/經濟日報/4版/綜合新聞】
REAL ESTATE
2002年8月22日 星期四
辜濂松促政府收購不動產
辜濂松促政府收購不動產
建議師法美國發行公債 解決銀行不良債權
【2002-08-22/經濟日報 記者張運祥╱台北報導】
陳水扁總統昨（21）日提出「二五八金改計畫」為做為行政部門金融改革目標。三三會會長辜濂松及最高顧問江丙坤認為，政府應比照1990年代美國政府以發行公債收購不動產，或師法日本目前採取重建基金處理不良債權方式，讓企業重新站起來，活絡經濟。
三三會昨天舉行例會，邀請CERBERUS（日本）株式會社社長田中秀司演講不良債權處理經驗，正巧碰上陳總統提出「二五八金改計畫」，兩年內將整體金融機構逾放比降至5%以下，資本適足比率提升到8%以上。
辜濂松說，任何一個國家經濟要發展，不動產建設必須要有一個水準，「如果都死掉不會動的話，」經濟很難得到發展。銀行拍賣抵押品打消呆帳，只會影響不動產價格下跌。他建議，政府在這個時候應發行公債，進場收購不動產，像1990年代美國政府果斷採取發行公債收購不動產，使美國經濟有十年發展榮景。
辜濂松表示，政府可以成為市場最大地主，將來經濟活絡，政府手中的不動產可收取租金，也能支付發行公債的利息，活絡不動產不只是解決銀行不良債權，已涉及到整個國家生存問題，如果繼續拖下去，台灣只有像日本人對日本政府失去信心。
江丙坤憂心台灣經濟正步上日本後塵，政府負債百分比逐年上升，重建基金高達數千億元。江丙坤說，政府要籌這筆錢相當困難，銀行目前大力打消呆帳，但又造不動產價格下跌，像銀行拍賣一戶公寓後，同一棟的公寓價格馬上下跌，連帶影響向銀行貸款，形成惡性循環。
日本政府債台高築，每年負擔國債的利息高達9.6兆日圓，這筆龐大費用可以用來蓋六座關西機場。田中秀司說，如果換成一天的利息支出是263億日圓，這筆錢可以用來買一架噴射客機。
田中秀司表示，企業重整基金典型作法是多數金機構以適當市場價格，進行不良債權轉讓，由重整基金買進這些不良債權，再經由債權餘額塗銷或以債作股方式，使資產負債表再度重現平衡，提高競爭力。
【2002-08-22/經濟日報/4版/綜合新聞】
REAL ESTATE
建議師法美國發行公債 解決銀行不良債權
【2002-08-22/經濟日報 記者張運祥╱台北報導】
陳水扁總統昨（21）日提出「二五八金改計畫」為做為行政部門金融改革目標。三三會會長辜濂松及最高顧問江丙坤認為，政府應比照1990年代美國政府以發行公債收購不動產，或師法日本目前採取重建基金處理不良債權方式，讓企業重新站起來，活絡經濟。
三三會昨天舉行例會，邀請CERBERUS（日本）株式會社社長田中秀司演講不良債權處理經驗，正巧碰上陳總統提出「二五八金改計畫」，兩年內將整體金融機構逾放比降至5%以下，資本適足比率提升到8%以上。
辜濂松說，任何一個國家經濟要發展，不動產建設必須要有一個水準，「如果都死掉不會動的話，」經濟很難得到發展。銀行拍賣抵押品打消呆帳，只會影響不動產價格下跌。他建議，政府在這個時候應發行公債，進場收購不動產，像1990年代美國政府果斷採取發行公債收購不動產，使美國經濟有十年發展榮景。
辜濂松表示，政府可以成為市場最大地主，將來經濟活絡，政府手中的不動產可收取租金，也能支付發行公債的利息，活絡不動產不只是解決銀行不良債權，已涉及到整個國家生存問題，如果繼續拖下去，台灣只有像日本人對日本政府失去信心。
江丙坤憂心台灣經濟正步上日本後塵，政府負債百分比逐年上升，重建基金高達數千億元。江丙坤說，政府要籌這筆錢相當困難，銀行目前大力打消呆帳，但又造不動產價格下跌，像銀行拍賣一戶公寓後，同一棟的公寓價格馬上下跌，連帶影響向銀行貸款，形成惡性循環。
日本政府債台高築，每年負擔國債的利息高達9.6兆日圓，這筆龐大費用可以用來蓋六座關西機場。田中秀司說，如果換成一天的利息支出是263億日圓，這筆錢可以用來買一架噴射客機。
田中秀司表示，企業重整基金典型作法是多數金機構以適當市場價格，進行不良債權轉讓，由重整基金買進這些不良債權，再經由債權餘額塗銷或以債作股方式，使資產負債表再度重現平衡，提高競爭力。
【2002-08-22/經濟日報/4版/綜合新聞】
REAL ESTATE
2002年8月13日 星期二
2002-08-14 併軌一年 上海房價漲三成
【記者張運祥╱台北報導】
【2002-08-14/經濟日報/11版/兩岸2】
上海市去年8月1日實施內外銷房併軌後，帶起一股境外台、港、澳人士的購房熱潮，房價和買氣就像溫度計內的水銀柱直線上升，平均房價漲幅逾三成。
上海內外銷房併軌實施屆滿一年，根據上海房地產交易中心統計，去年商品住宅售價指數上漲了7.87%，成交平均價從2000年每平方公尺人民幣3,834元，上漲到2001年每平方公尺4,308元，漲幅12.24%，今年下半年還有10%至15%空間可漲。去年銷售面積達到1,800萬平方公尺，今年可能突破2,000萬平方公尺。
上海房地產業界人士指出，上海房價只有台北三分之一，香港的六分之一，已是許多台、港投資專家在大陸購屋首選城市，2001年台港投資者買房比2000年成長兩倍。
上海永業集團一位裘姓銷售主管說，台灣人在上海購屋置業的心理價位在人民幣7,000元至8,000元間，高級公寓和別墅是搶手貨，浦東、閔行及松江三個房地產熱點，常可看到台灣購屋人士的足跡。
上海市金融機構今年5月1日起，提供境外人士購房貸款八成的政策，這項措施吸引台灣人前往上海大舉置產。今年上半年境外人士在上海購屋數量逾4,000戶，其中七成是台灣買家，購屋數量直逼去年境外人士全年買房的數量2,900戶，高居首位。
上海房屋土地資源管理局統計，上半年全上海預售房屋戶數多達9萬6,565戶，預售面積1,202萬平方公尺，成交金額人民幣566億元。這些預售屋都將陸續在下半年或明年上半年上市，上海的高樓數量還要繼續刷新紀錄。
來自台灣、目前在上海綠地集團擔任銷售總監的張永河說，上半年上海房市熱銷，連餘屋也賣得很好，預售屋數量比去年同期成長47.3%，餘屋（即成屋）有8萬7,549戶，比去年同期成長15%。
張永河說，中國大陸加入世界貿易組織 (WTO)的效應正逐步顯現，國外投資者今年大量湧進，境外人士購屋激增。據統計，去年境外人士買房2,9 00戶，今年上半年已超過4,000戶，占上海總銷售戶數的5.4%。境外人士到滬買房，台灣人占70%、港澳人士占20%，來自日、韓、星等其他國家人士占10%，台灣人置產買氣最旺。
2002年8月10日 星期六
北電網絡矽谷辦公大樓 流血賣出
北電網絡矽谷辦公大樓 流血賣出
求售年餘 以2,400萬美元成交 不到開價一半 矽谷行情持續探底
【2002-08-10/經濟日報 編譯湯淑君╱路透加州聖克拉拉九日電】
網路公司和電信公司泡沫化，使得昔日一度狂飆的矽谷辦公大樓行情持續探底。北電網絡公司（Nortel Networks）最近以大約2,400萬美元賣掉一棟矽谷辦公大樓，成交價不到要價的一半。
加州南灣開發公司（South Bay Development）執行副總裁雷格里（Mark Regoli）說，北電網絡賣的這棟辦公大樓開價5,000萬美元以上，但以此價求售一年多一直乏人問津。
直到7月30日，南灣開發公司與太平洋岸資本夥伴公司（PacificCoast Capital Partners）支付2,375萬美元，才購得這棟佔地近16英畝、辦公室面積35.9萬平方英尺（3萬3,350平方公尺）的辦公大樓。
北電網絡自1970年代即擁有這片地產，但這個加拿大電信設備製造商近來不斷裁員並脫售資產，期能轉虧為盈。
矽谷╱聖荷西商報說，北電網絡1995年至2000年間斥資2,360萬美元整修這片地產。若該報導屬實，則原始的買進價格（目前不得而知）幾乎等於該公司這筆投資的損失金額。北電網絡發言人表示，當初的整修費不像報導所指的那麼多，且該公司對辦公大樓出售的結果「非常滿意」。
在網路和電信熱潮極盛時期，矽谷和舊金山一帶的辦公大樓行情水漲船高，但隨著這兩種產業相繼泡沫化，行情跟著由盛轉衰。企業對科技產品的需求持續疲軟，使問題更加惡化，迫使此區的公司藉裁員降低成本。因此，許多公司縮減租用辦公室，或選擇不遷往更寬大的新辦公室。
不動產業者Cushman & Wakefield公司的研究報告顯示，6月底矽谷辦公大樓的閒置率約25%，在美國數一數二的高。
北電網絡那筆交易相當於以每平方英尺約65美元成交，遠低於泡沫時期的行情，當時因為供應有限但需求暴漲，租金一路飆升。就以去年的行情來說，矽谷最高價的VeriSign公司辦公大樓，也賣到每平方英尺884美元；最低價的是一筆聖荷西工業園區的辦公大樓交易，以每平方英尺74美元賣出。
【2002-08-10/經濟日報/8版/國際】
REAL ESTATE
求售年餘 以2,400萬美元成交 不到開價一半 矽谷行情持續探底
【2002-08-10/經濟日報 編譯湯淑君╱路透加州聖克拉拉九日電】
網路公司和電信公司泡沫化，使得昔日一度狂飆的矽谷辦公大樓行情持續探底。北電網絡公司（Nortel Networks）最近以大約2,400萬美元賣掉一棟矽谷辦公大樓，成交價不到要價的一半。
加州南灣開發公司（South Bay Development）執行副總裁雷格里（Mark Regoli）說，北電網絡賣的這棟辦公大樓開價5,000萬美元以上，但以此價求售一年多一直乏人問津。
直到7月30日，南灣開發公司與太平洋岸資本夥伴公司（PacificCoast Capital Partners）支付2,375萬美元，才購得這棟佔地近16英畝、辦公室面積35.9萬平方英尺（3萬3,350平方公尺）的辦公大樓。
北電網絡自1970年代即擁有這片地產，但這個加拿大電信設備製造商近來不斷裁員並脫售資產，期能轉虧為盈。
矽谷╱聖荷西商報說，北電網絡1995年至2000年間斥資2,360萬美元整修這片地產。若該報導屬實，則原始的買進價格（目前不得而知）幾乎等於該公司這筆投資的損失金額。北電網絡發言人表示，當初的整修費不像報導所指的那麼多，且該公司對辦公大樓出售的結果「非常滿意」。
在網路和電信熱潮極盛時期，矽谷和舊金山一帶的辦公大樓行情水漲船高，但隨著這兩種產業相繼泡沫化，行情跟著由盛轉衰。企業對科技產品的需求持續疲軟，使問題更加惡化，迫使此區的公司藉裁員降低成本。因此，許多公司縮減租用辦公室，或選擇不遷往更寬大的新辦公室。
不動產業者Cushman & Wakefield公司的研究報告顯示，6月底矽谷辦公大樓的閒置率約25%，在美國數一數二的高。
北電網絡那筆交易相當於以每平方英尺約65美元成交，遠低於泡沫時期的行情，當時因為供應有限但需求暴漲，租金一路飆升。就以去年的行情來說，矽谷最高價的VeriSign公司辦公大樓，也賣到每平方英尺884美元；最低價的是一筆聖荷西工業園區的辦公大樓交易，以每平方英尺74美元賣出。
【2002-08-10/經濟日報/8版/國際】
REAL ESTATE
2002年7月26日 星期五
2002-07-27 Enron會計醜聞 (Sarbanes-Oxley Act of 2002)
2002年02月28日 星期四 企業負債將暴增千億美元 美會計新準則
2002年05月03日 星期五 歐尼爾：強勢美元 政策不變
2002年05月31日 星期五 華爾街日報：美經濟已反彈 為何美股仍難展歡顏？
2002年06月05日 星期三 華爾街日報：信心危機瀰漫 美股美元挫敗
2002年07月06日 星期六 員工分紅，凝聚台灣科技的力量
2002年07月09日 星期二 美股再受會計醜聞衝擊大幅回落
2002年07月15日 星期一 經濟學者：亞洲會計漏洞更嚴重
2002年07月19日 星期五 員工分紅改列費用 部分電子股恐盈轉虧
2002年07月23日 星期二 外資信心潰堤 賣超31.6億
2002年07月23日 星期二 台北房價下跌 購屋壓力創近16年新低
2002年07月24日 星期三 北市購屋壓力 創16年來新低
2002年07月25日 星期四 布什決心打擊企業犯罪
2002年07月25日 星期四 美企業詐欺 將處新刑罰
2002年07月27日 星期六 國會通過全面性企業改革法案並送請總統布什簽署(時間)
2002年07月27日 星期六 受美國企業醜聞頻傳拖累 美元中午依然承壓
2002年08月01日 星期四 公司治理和股票選擇權
2002年08月02日 星期五 奇異從善如流 將股票選擇權改列為支出
2002年09月24日 星期二 員工分紅未列支出 外資全力減碼台股
2002年09月25日 星期三 南韓企業員工分紅改列費用 外資青
2002年09月30日 星期一 分析師：台灣上市上櫃員工分掉77%稅前盈餘
2002年10月05日 星期六 美股重挫 道瓊跌至近 5年新低
2002年12月19日 星期四 亞洲華爾街日報：台灣成為亞洲不良債權交易熱點
2003年04月08日 星期二 買亞馬遜 巴菲特賺翻了
2003年05月14日 星期三 亞馬遜員工認股認列費用 巴菲特因此投資近億美元
2002law, 2002Low,
2002年7月24日 星期三
2002-07-24 北市購屋壓力 創16年來新低
中華民國91年7月24日星期三
〔記者高照芬╱台北報導〕台北市的購屋壓力愈來愈輕。根據永慶房屋統計，台北市的購屋壓力指數自去年跌破5之後，今年又以4.72寫下16年來新低紀錄，回歸到民國75年的水準；台北市的家庭平均累積5年的所得，便可以在台北市買1棟房子。
所謂的「購屋壓力」，是以每戶的全年性經常收入除以30坪房屋總價，所得出來的指數是為購屋壓力。
永慶房屋估算，今年上半年的購屋壓力為4.72，約為民國78年房地產狂飆時購屋壓力指數9.7的一半。
永慶房屋指出，20餘年來，台灣共經歷兩次房地產狂飆，民國68至70年時(1979~1980 石油危機)，30坪房屋總價上升6成，每戶平均年所得增加45％，購屋壓力指數增加9％，民眾購屋壓力不至於太沈重。
民國76至78年間(1987~1989 廣場協議)的房地產飆漲期，房價在短期內迅速攀升，房價上漲98％，但平均每戶國民年所得卻僅增加了26％，購屋壓力指數在房價與所得的大幅落差下，驟增了56％，創下9.7的歷史新高紀錄。
當時的台北市民覺得買1棟房子很難！在不做任何開銷下，約需10年的時間，才能儲蓄足夠的自備款在台北市買房子，不過如今這種情形已經改觀了；在房價補跌及房貸利率走低下，買房子愈來愈輕鬆。
以台北市1棟30坪房屋為例，民國76年至今，房價從315.6萬元上漲至670萬元，上漲了112.3％；另依北市府所公佈的全年性經常收入，從51.2萬元增加至142萬元，每戶平均年所得增加177％，在所得的增加速度大於房價上漲速度的前提下，台北市購屋壓力明顯下降，現在買房子的確輕鬆許多。
房價所得比
〔記者高照芬╱台北報導〕台北市的購屋壓力愈來愈輕。根據永慶房屋統計，台北市的購屋壓力指數自去年跌破5之後，今年又以4.72寫下16年來新低紀錄，回歸到民國75年的水準；台北市的家庭平均累積5年的所得，便可以在台北市買1棟房子。
所謂的「購屋壓力」，是以每戶的全年性經常收入除以30坪房屋總價，所得出來的指數是為購屋壓力。
永慶房屋估算，今年上半年的購屋壓力為4.72，約為民國78年房地產狂飆時購屋壓力指數9.7的一半。
永慶房屋指出，20餘年來，台灣共經歷兩次房地產狂飆，民國68至70年時(1979~1980 石油危機)，30坪房屋總價上升6成，每戶平均年所得增加45％，購屋壓力指數增加9％，民眾購屋壓力不至於太沈重。
民國76至78年間(1987~1989 廣場協議)的房地產飆漲期，房價在短期內迅速攀升，房價上漲98％，但平均每戶國民年所得卻僅增加了26％，購屋壓力指數在房價與所得的大幅落差下，驟增了56％，創下9.7的歷史新高紀錄。
當時的台北市民覺得買1棟房子很難！在不做任何開銷下，約需10年的時間，才能儲蓄足夠的自備款在台北市買房子，不過如今這種情形已經改觀了；在房價補跌及房貸利率走低下，買房子愈來愈輕鬆。
以台北市1棟30坪房屋為例，民國76年至今，房價從315.6萬元上漲至670萬元，上漲了112.3％；另依北市府所公佈的全年性經常收入，從51.2萬元增加至142萬元，每戶平均年所得增加177％，在所得的增加速度大於房價上漲速度的前提下，台北市購屋壓力明顯下降，現在買房子的確輕鬆許多。
房價所得比
2002年7月23日 星期二
2002-07-23 台北房價下跌 購屋壓力創近16年新低
【大紀元7月23日訊】7/23/2002 2:22:13 PM
根據房屋仲介業者提供的資料顯示，若以每戶的全年平均總收入與卅坪房屋總價的比值，來衡量購屋壓力，目前台北市的居民，平均以不到五年的家戶總所得，便可在台北市買下一間約卅坪的房子，這同時也是十六年以來的新低點。加上低利率時代來臨，目前是相對較佳的購屋時機。
據中時電子報七月二十三日報導， 根據房屋仲介業者提供的資料顯示，若以每戶的全年平均總收入與卅坪房屋總價的比值，來衡量購屋壓力，台北市的購屋壓力指數自去年跌破五之後，今年指數再度以四點七二寫下新低，回歸到民國七十五年的水準。
這項購屋壓力指數意味著目前台北市的居民，平均以不到五年的家戶總所得，便可在台北市買下一間約卅坪的房子，這同時也是十六年以來的新低點，僅為民國七十八年購屋壓力係數九點七的二分之一。另外，由於低利率時代來臨，房貸利率也不到舊利率時代的一半，房貸支出的負擔亦已大為減輕，目前則是相對較佳的購屋時機。
永慶房屋表示，國內房市在經歷十餘年前的飆漲期後，房價迅速攀升的幅度曾遠高過家戶年所得的增加速度，因此，在七十八年間，曾創下九點七的購屋壓力指數高峰，也就是說，在不做任何開銷的情況下，當時平均每戶約需十年的時間，才能儲蓄足夠的現金購買一間北市的房子，踏進購屋的門檻。
不過，由於近年來房價持續下跌，相對於家戶總所得的成長，台北市的購屋壓力正明顯下降，以上半年北市住宅「卅坪房屋平均成交總價」約六百七十萬元，相較於北市府公布的「今年一到三月每戶經常性收入月平均」為一百四十二萬，目前的購屋壓力指數僅在四點七二左右，是十六年來最低的數值。換言之，目前平均每戶以不到五年的總收入，即具備入主北市房地產市場的能力，顯示購屋壓力已大為減輕。
土增稅減半
根據房屋仲介業者提供的資料顯示，若以每戶的全年平均總收入與卅坪房屋總價的比值，來衡量購屋壓力，目前台北市的居民，平均以不到五年的家戶總所得，便可在台北市買下一間約卅坪的房子，這同時也是十六年以來的新低點。加上低利率時代來臨，目前是相對較佳的購屋時機。
據中時電子報七月二十三日報導， 根據房屋仲介業者提供的資料顯示，若以每戶的全年平均總收入與卅坪房屋總價的比值，來衡量購屋壓力，台北市的購屋壓力指數自去年跌破五之後，今年指數再度以四點七二寫下新低，回歸到民國七十五年的水準。
這項購屋壓力指數意味著目前台北市的居民，平均以不到五年的家戶總所得，便可在台北市買下一間約卅坪的房子，這同時也是十六年以來的新低點，僅為民國七十八年購屋壓力係數九點七的二分之一。另外，由於低利率時代來臨，房貸利率也不到舊利率時代的一半，房貸支出的負擔亦已大為減輕，目前則是相對較佳的購屋時機。
永慶房屋表示，國內房市在經歷十餘年前的飆漲期後，房價迅速攀升的幅度曾遠高過家戶年所得的增加速度，因此，在七十八年間，曾創下九點七的購屋壓力指數高峰，也就是說，在不做任何開銷的情況下，當時平均每戶約需十年的時間，才能儲蓄足夠的現金購買一間北市的房子，踏進購屋的門檻。
不過，由於近年來房價持續下跌，相對於家戶總所得的成長，台北市的購屋壓力正明顯下降，以上半年北市住宅「卅坪房屋平均成交總價」約六百七十萬元，相較於北市府公布的「今年一到三月每戶經常性收入月平均」為一百四十二萬，目前的購屋壓力指數僅在四點七二左右，是十六年來最低的數值。換言之，目前平均每戶以不到五年的總收入，即具備入主北市房地產市場的能力，顯示購屋壓力已大為減輕。
土增稅減半
2002年6月2日 星期日
2002-06-02大亨樓起樓塌 見證房地產興衰
大亨樓起樓塌 見證房地產興衰
【2002-06-02/經濟日報 記者張婉珍╱專題報導】
台灣房地產市場從高峰起伏至今，為鄭周敏、陳由豪、張秀政等房地產大亨創造了驚人的財富，但也讓這些人跌落谷底，正所謂「成也土地，敗也土地」。
如今，台灣房市在法制化與房屋自有率已達85%下，逐漸擺脫大起大落的陰影，加以國人也認知到房地產投資不再有暴利，市場交易秩序慢慢恢復、買氣也逐步上升。回頭看看這些大亨的興衰史，足可做為財團的借鏡。
民國60、70年代，台灣兩次通貨膨脹危機，造成保值性資產狂漲，擁有土地的財團因此崛起。70年代，台灣跟上日本資產膨脹的列車，財團大亨也享受了20年的榮景。
鄭周敏
亞信曾遭財部接管，環亞屢傳積欠貨款。
日前病故的亞世集團創辦人鄭周敏，可說是見證台灣房地產興衰史的典型例子。菲律賓華僑鄭周敏60年代來台打天下，堅信土地是致富之源，早就開始在菲律賓、美國、加拿大、大陸等地大量購買土地，但實際開發的還不到十分之一。
60年代中後期，台灣退出聯合國，國內政局動盪，鄭周敏卻逆向操作，廉價買進台灣大批土地，進軍飯店業（環亞飯店、位於北投的華南、交通飯店）、百貨業（大亞、環亞），並成立亞洲信託。後來，台灣危機解除，經濟全面復甦，地價暴漲，鄭周敏成為大贏家。
鄭周敏當時買下很多不被看好的土地或地段，如今身價已三級跳，如敦化北路環亞飯店、汐止、內湖、基隆等地，令人不得不佩服鄭周敏的眼光。
進入80年代，日本泡沬經濟破滅，台灣房地產也步入寒冬，鄭周敏雖在1997年美國富比世雜誌調查中仍名列全球華人首富，但亞世集團在台資產早就大幅縮水，舉債日增。亞洲信託一度由財政部接管，環亞飯店及百貨也屢傳積欠貨款等情事。
其中，僅環亞百貨就向國內近30家銀行舉債250億元，與銀行間的債務糾紛，更導致亞世集團總裁鄭綿綿去年7月18日遭台北地方法院當庭裁定「管收」，令曾叱吒一時的亞世集團大失顏面。
陳由豪
數千餘屋去化困難，東帝士仍未翻身。
東帝士集團總裁陳由豪是另一個例子。陳由豪早年經營紡纖業，72年時看到台灣房地產市場欣欣向榮，遂決定跨入。短短十年間，在大膽運用財務槓桿下，東帝士成為總資產逾2,000億元的超大集團。
陳由豪對便宜的山坡地情有獨鍾，在基隆、新店、汐止買進大批土地，推出上千戶的造鎮案。無奈86年發生林肯大郡事件、87年又碰到金融風暴，東帝士開始跌入深淵，去化困難的數千戶餘屋至今仍讓東帝士翻不了身。
東帝士總負債曾逾700億元，意識到財務壓力的陳由豪，雖陸續脫手東榮電信、台北晶華酒店等股權，但清償掉的債務有限；即使要處分東展、台中晶華、台中建台大丸百貨、高雄85大樓等，也不得要領。要不是大型行庫展延其借款，東帝士集團恐怕早就瓦解。
張秀政
山坡地套牢，造成財務壓力。
鴻禧企業董事長張秀政，也是因山坡地套牢而出現財務壓力。張秀政早年費盡心力打造新店「大台北華城」，成為台灣最早開發完成的高級別墅住宅區；桃園大溪的鴻禧山莊，則是結合高爾夫球場、旅館、俱樂部、高級別墅的大型開發案，並吸引不少政商名流購屋，也奠定張秀政「紅頂商人」的地位。
不過，不動產積壓所帶來的資金壓力，87年開始浮現。原本不玩股票的張秀政，為籌措資金開發秀岡山莊，被說服藉由啟阜建設借殼上市，結果反遭套牢；後來又與台鳳集團策略聯盟，台鳳宣稱斥資購買秀岡山莊土地，鴻禧則買下台鳳二成股權。
台鳳爆發財務危機後，策略聯盟自然沒有下文；張秀政後來跟力霸集團少東王令麟打交道，遠倉（現為遠森科技）成功地將信義計畫區2,700多坪土地以57億元賣給鴻禧。幾個月下來，鴻禧的財務壓力未減，卻多了無法脫手的台鳳股票及不知如何變現的土地。
後來，信義計畫區土地以63億元賣給新光人壽，但扣掉利息支出後，鴻禧並無賺頭。鴻禧曾想與美商雷曼兄弟合作發行秀岡山莊的受益憑證，但無人領情，秀岡山莊至今仍是鴻禧的燙手山芋。
屬於三重幫的宏國集團，也曾是叱吒全台的超級大地主，然而買地眼光比不上坐擁信義計畫區與大直大彎段的宏泰集團，土地多位於北縣淡水、樹林、桃園等地區。由於變現不易，加上過去幾年推案仍以大型造鎮為主，資金壓力重，負債逾400億元。
宏國集團
大型造鎮資金壓力重，負債400億元。
宏國集團近兩年已賣掉籃球隊、停刊大成體育報、出脫中聯信託股權，但另一想賣掉的資產如希爾頓飯店等，因價格談不攏，瘦身成效有限。為儘速回收債權，債權銀行已鎖定宏國數筆已抵押的不動產，希望做為交付資產管理公司（AMC）處理的標的。
台灣商場大亨蔡辰男早年也投資大批房地產，但讓他走入頹勢的是財務操作不當，否則，蔡辰男當初低價購進的大批土地，在台灣房地產飆漲期早就可以為他帶來大筆財富，不致負債至今。
霖園集團國泰人壽旗下遍布全省的土地，有許多是蔡辰男當年掌管國泰信託時取得。身為國泰家族創始人蔡萬春長子的蔡辰男，在父親蔡萬春的奠基下，國泰信託及弟弟蔡辰洲負責的十信，是當時台灣數一數二的超大型財團。
蔡辰男
十信事件迄今，仍有百億元債務未解決。
後來，蔡辰洲因挪用十信78億元存款，爆發十信風暴，當時的國泰信託被擠兌160多億元，十信和國泰信託在兩個月內跌入深淵，並掀起台灣30多年來最大的金融風暴。
蔡辰男因十信事件負起龐大債務，陸續將包含汐止在內的大筆土地賣掉，轉至檯面下活動，並將戰場轉移至大陸，後來因投資大連勝利廣場，博得「大連王」的稱號。不過，一般估計，蔡辰男在台仍有上百億元的債務未解決，還因此被債權銀行慶豐銀行告上法院。
侯西峰
摔得鼻青臉腫後，努力爬起逐一還債。
國揚集團侯西峰則是少數摔得鼻青臉腫後，還能努力爬起逐一還債的例子。侯西峰當初摔跤，跟許多借殼上市公司一樣，入主後拿土地或在建工程高價賣給被入主的公司，股價炒高後，再由大股東拿股票質押借款；為維持高股價，則利用交叉持股為股價護盤，進行高倍數的財務擴張操作。
這種狀況遇到股市低迷，一旦周轉不靈，財務槓桿即瞬間崩盤。民國87年11月，侯西峰爆發涉嫌掏空公司61億元資產的事件，並遭收押禁見，當時他便坦言：「自己護盤護到手軟。」
所幸，在侯西峰努力出清餘屋償債下，國揚實業負債從87年底的198億元，已降到今年第一季的72億元。
【2002-06-02/經濟日報/4版/綜合】
REAL ESTATE
【2002-06-02/經濟日報 記者張婉珍╱專題報導】
台灣房地產市場從高峰起伏至今，為鄭周敏、陳由豪、張秀政等房地產大亨創造了驚人的財富，但也讓這些人跌落谷底，正所謂「成也土地，敗也土地」。
如今，台灣房市在法制化與房屋自有率已達85%下，逐漸擺脫大起大落的陰影，加以國人也認知到房地產投資不再有暴利，市場交易秩序慢慢恢復、買氣也逐步上升。回頭看看這些大亨的興衰史，足可做為財團的借鏡。
民國60、70年代，台灣兩次通貨膨脹危機，造成保值性資產狂漲，擁有土地的財團因此崛起。70年代，台灣跟上日本資產膨脹的列車，財團大亨也享受了20年的榮景。
鄭周敏
亞信曾遭財部接管，環亞屢傳積欠貨款。
日前病故的亞世集團創辦人鄭周敏，可說是見證台灣房地產興衰史的典型例子。菲律賓華僑鄭周敏60年代來台打天下，堅信土地是致富之源，早就開始在菲律賓、美國、加拿大、大陸等地大量購買土地，但實際開發的還不到十分之一。
60年代中後期，台灣退出聯合國，國內政局動盪，鄭周敏卻逆向操作，廉價買進台灣大批土地，進軍飯店業（環亞飯店、位於北投的華南、交通飯店）、百貨業（大亞、環亞），並成立亞洲信託。後來，台灣危機解除，經濟全面復甦，地價暴漲，鄭周敏成為大贏家。
鄭周敏當時買下很多不被看好的土地或地段，如今身價已三級跳，如敦化北路環亞飯店、汐止、內湖、基隆等地，令人不得不佩服鄭周敏的眼光。
進入80年代，日本泡沬經濟破滅，台灣房地產也步入寒冬，鄭周敏雖在1997年美國富比世雜誌調查中仍名列全球華人首富，但亞世集團在台資產早就大幅縮水，舉債日增。亞洲信託一度由財政部接管，環亞飯店及百貨也屢傳積欠貨款等情事。
其中，僅環亞百貨就向國內近30家銀行舉債250億元，與銀行間的債務糾紛，更導致亞世集團總裁鄭綿綿去年7月18日遭台北地方法院當庭裁定「管收」，令曾叱吒一時的亞世集團大失顏面。
陳由豪
數千餘屋去化困難，東帝士仍未翻身。
東帝士集團總裁陳由豪是另一個例子。陳由豪早年經營紡纖業，72年時看到台灣房地產市場欣欣向榮，遂決定跨入。短短十年間，在大膽運用財務槓桿下，東帝士成為總資產逾2,000億元的超大集團。
陳由豪對便宜的山坡地情有獨鍾，在基隆、新店、汐止買進大批土地，推出上千戶的造鎮案。無奈86年發生林肯大郡事件、87年又碰到金融風暴，東帝士開始跌入深淵，去化困難的數千戶餘屋至今仍讓東帝士翻不了身。
東帝士總負債曾逾700億元，意識到財務壓力的陳由豪，雖陸續脫手東榮電信、台北晶華酒店等股權，但清償掉的債務有限；即使要處分東展、台中晶華、台中建台大丸百貨、高雄85大樓等，也不得要領。要不是大型行庫展延其借款，東帝士集團恐怕早就瓦解。
張秀政
山坡地套牢，造成財務壓力。
鴻禧企業董事長張秀政，也是因山坡地套牢而出現財務壓力。張秀政早年費盡心力打造新店「大台北華城」，成為台灣最早開發完成的高級別墅住宅區；桃園大溪的鴻禧山莊，則是結合高爾夫球場、旅館、俱樂部、高級別墅的大型開發案，並吸引不少政商名流購屋，也奠定張秀政「紅頂商人」的地位。
不過，不動產積壓所帶來的資金壓力，87年開始浮現。原本不玩股票的張秀政，為籌措資金開發秀岡山莊，被說服藉由啟阜建設借殼上市，結果反遭套牢；後來又與台鳳集團策略聯盟，台鳳宣稱斥資購買秀岡山莊土地，鴻禧則買下台鳳二成股權。
台鳳爆發財務危機後，策略聯盟自然沒有下文；張秀政後來跟力霸集團少東王令麟打交道，遠倉（現為遠森科技）成功地將信義計畫區2,700多坪土地以57億元賣給鴻禧。幾個月下來，鴻禧的財務壓力未減，卻多了無法脫手的台鳳股票及不知如何變現的土地。
後來，信義計畫區土地以63億元賣給新光人壽，但扣掉利息支出後，鴻禧並無賺頭。鴻禧曾想與美商雷曼兄弟合作發行秀岡山莊的受益憑證，但無人領情，秀岡山莊至今仍是鴻禧的燙手山芋。
屬於三重幫的宏國集團，也曾是叱吒全台的超級大地主，然而買地眼光比不上坐擁信義計畫區與大直大彎段的宏泰集團，土地多位於北縣淡水、樹林、桃園等地區。由於變現不易，加上過去幾年推案仍以大型造鎮為主，資金壓力重，負債逾400億元。
宏國集團
大型造鎮資金壓力重，負債400億元。
宏國集團近兩年已賣掉籃球隊、停刊大成體育報、出脫中聯信託股權，但另一想賣掉的資產如希爾頓飯店等，因價格談不攏，瘦身成效有限。為儘速回收債權，債權銀行已鎖定宏國數筆已抵押的不動產，希望做為交付資產管理公司（AMC）處理的標的。
台灣商場大亨蔡辰男早年也投資大批房地產，但讓他走入頹勢的是財務操作不當，否則，蔡辰男當初低價購進的大批土地，在台灣房地產飆漲期早就可以為他帶來大筆財富，不致負債至今。
霖園集團國泰人壽旗下遍布全省的土地，有許多是蔡辰男當年掌管國泰信託時取得。身為國泰家族創始人蔡萬春長子的蔡辰男，在父親蔡萬春的奠基下，國泰信託及弟弟蔡辰洲負責的十信，是當時台灣數一數二的超大型財團。
蔡辰男
十信事件迄今，仍有百億元債務未解決。
後來，蔡辰洲因挪用十信78億元存款，爆發十信風暴，當時的國泰信託被擠兌160多億元，十信和國泰信託在兩個月內跌入深淵，並掀起台灣30多年來最大的金融風暴。
蔡辰男因十信事件負起龐大債務，陸續將包含汐止在內的大筆土地賣掉，轉至檯面下活動，並將戰場轉移至大陸，後來因投資大連勝利廣場，博得「大連王」的稱號。不過，一般估計，蔡辰男在台仍有上百億元的債務未解決，還因此被債權銀行慶豐銀行告上法院。
侯西峰
摔得鼻青臉腫後，努力爬起逐一還債。
國揚集團侯西峰則是少數摔得鼻青臉腫後，還能努力爬起逐一還債的例子。侯西峰當初摔跤，跟許多借殼上市公司一樣，入主後拿土地或在建工程高價賣給被入主的公司，股價炒高後，再由大股東拿股票質押借款；為維持高股價，則利用交叉持股為股價護盤，進行高倍數的財務擴張操作。
這種狀況遇到股市低迷，一旦周轉不靈，財務槓桿即瞬間崩盤。民國87年11月，侯西峰爆發涉嫌掏空公司61億元資產的事件，並遭收押禁見，當時他便坦言：「自己護盤護到手軟。」
所幸，在侯西峰努力出清餘屋償債下，國揚實業負債從87年底的198億元，已降到今年第一季的72億元。
【2002-06-02/經濟日報/4版/綜合】
REAL ESTATE
2002年3月17日 星期日
911後 紐約觀光業大幅衰退 住宅房地產價格不跌反漲
911後 紐約盛衰互見
觀光業大幅衰退 住宅房地產價格不跌反漲
【2002-03-17/經濟日報 取材自中央社】
紐約世貿大樓遭恐怖襲擊而倒塌後，當地經濟進入十年來最嚴重的衰退期，今年稅收預計將比去年減少16億美元，衰退幅度為7.1%，觀光業收入也將比去年減少一億美元，梅西百貨公司等大型零售商的營業額，也出現節節滑落的現象。
在一片不景氣當中，倒有兩個領域生意照樣興旺--百老匯劇場和住宅房地產。前者今年以來的票房總收入達1,210萬美元。住宅房屋和公寓的售價，甚至超過去年8月時的價位。去年9月初，一間公寓住宅平均售價是52.5萬美元，如今漲到86.5萬美元。
住宅仲介公司柯可蘭集團的執行長杜欽說，住宅房地產價格不跌反漲的確「令人難以置信，不過我們認為這是因為抵押貸款利率低，大家又把不動產當作比股票安全的投資目標所造成的。」
至於曼哈頓商業大樓的空屋率和每平方英尺的平均租金，也已穩定下來。GBA威廉斯仲介公司董事長柯恩說，「今年春天和夏天，我看不出有下跌的趨勢。」他說，佔全市就業市場9.1%華爾街情況也開始穩定，不過因為股市不佳，2月份還有公司繼續裁員。
據紐約市會計部門估算，今年紐約國內生產毛額（GDP）將比去年減少3.1%。
「每日新聞」和「紐約第一頻道」電視台聯合進行的民意調查發現，紐約95%居民說911恐怖攻擊讓他們收入減少，財物受損；50%的紐約客認為經濟要復甦，還得等三年到五年。
美國聯邦政府已經拿出100多億美元幫助紐約重建遭到損毀的地下鐵等基礎設施，期望加速其經濟復甦。
此外，紐約市的治安似乎也好轉起來，2月份紐約市警方接到的謀殺報案只有32件，創1962年以來新低。911後，警力轉移到防範恐怖攻擊的項目，因此重大犯罪率能夠降低，讓警方甚感欣慰。
負責犯罪預防作業的紐約警局副局長麥卡錫（Garry McCarthy）說，2月份有兩周，包括謀殺、強姦、搶劫、竊盜、偷車、攻擊和闖空門等總犯罪統計數字也是1994年來新低，「這是很不尋常的事。」
【2002-03-17/經濟日報/5版/國際萬象】
REAL ESTATE
觀光業大幅衰退 住宅房地產價格不跌反漲
【2002-03-17/經濟日報 取材自中央社】
紐約世貿大樓遭恐怖襲擊而倒塌後，當地經濟進入十年來最嚴重的衰退期，今年稅收預計將比去年減少16億美元，衰退幅度為7.1%，觀光業收入也將比去年減少一億美元，梅西百貨公司等大型零售商的營業額，也出現節節滑落的現象。
在一片不景氣當中，倒有兩個領域生意照樣興旺--百老匯劇場和住宅房地產。前者今年以來的票房總收入達1,210萬美元。住宅房屋和公寓的售價，甚至超過去年8月時的價位。去年9月初，一間公寓住宅平均售價是52.5萬美元，如今漲到86.5萬美元。
住宅仲介公司柯可蘭集團的執行長杜欽說，住宅房地產價格不跌反漲的確「令人難以置信，不過我們認為這是因為抵押貸款利率低，大家又把不動產當作比股票安全的投資目標所造成的。」
至於曼哈頓商業大樓的空屋率和每平方英尺的平均租金，也已穩定下來。GBA威廉斯仲介公司董事長柯恩說，「今年春天和夏天，我看不出有下跌的趨勢。」他說，佔全市就業市場9.1%華爾街情況也開始穩定，不過因為股市不佳，2月份還有公司繼續裁員。
據紐約市會計部門估算，今年紐約國內生產毛額（GDP）將比去年減少3.1%。
「每日新聞」和「紐約第一頻道」電視台聯合進行的民意調查發現，紐約95%居民說911恐怖攻擊讓他們收入減少，財物受損；50%的紐約客認為經濟要復甦，還得等三年到五年。
美國聯邦政府已經拿出100多億美元幫助紐約重建遭到損毀的地下鐵等基礎設施，期望加速其經濟復甦。
此外，紐約市的治安似乎也好轉起來，2月份紐約市警方接到的謀殺報案只有32件，創1962年以來新低。911後，警力轉移到防範恐怖攻擊的項目，因此重大犯罪率能夠降低，讓警方甚感欣慰。
負責犯罪預防作業的紐約警局副局長麥卡錫（Garry McCarthy）說，2月份有兩周，包括謀殺、強姦、搶劫、竊盜、偷車、攻擊和闖空門等總犯罪統計數字也是1994年來新低，「這是很不尋常的事。」
【2002-03-17/經濟日報/5版/國際萬象】
REAL ESTATE
2002年2月28日 星期四
上一季全台房價續挫 創11年新低
信義房價指數調查上一季全台房價續挫 創11年新低 高市跌幅逾17％最大 北市也11％
今年房市 第三季可止跌回穩
【2002-02-28/聯合報 記者葛珮育╱台北報導】
去年創下十一年來最低點的「信義房價指數」，預估今年第三季可止跌回穩。信義房屋昨天發布九十年第四季「信義房價指數」，台灣地區房價持續下挫，去年一整年的下跌幅度仍達百分之六點六二，北中南三大都會區房價指數都跌到指數製作以來的最低點。
信義房屋與美國西維吉尼亞大學合作製作「信義房價指數」顯示，去年第四季台灣地區的房價總指數為八十七點八五，與前一年同期比較，下挫百分之六點六二，創下指數近十一年來的新低點。
值得注意的是，空屋率高居全國第一的台中市已「跌無可跌」，反倒是高雄及台北市跌幅拉大，有明顯的補跌現象；尤其高雄在經濟不景氣下，當地傳統產業紛紛傳出關廠歇業、失業率影響民眾購屋能力，房價修正的幅度特別明顯。
去年底房價指數最低的仍是台中市，指數只有六十八點零一，高雄市為六十八點一五，台北市雖然相對抗跌，但指數也首度跌破八十年第一季基期一百。
從跌幅來看，去年房價跌幅最大的是高雄市，一年來指數跌幅高達百分之十七點零九；其次是台北市，跌幅居然超過一成，為百分之十一點五六，台北市與高雄市的補跌態勢十分明顯。至於台北縣跌幅為百分之八點一九，而往年跌幅較大的台中市，顯現出接近谷底的走勢，是三大都會中跌幅最小的，只有百分之五點零七。
信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民指出，在經濟負成長、失業率攀高、及民眾消費信心大幅滑落的情況下，去年有低利優惠房貸挹注，但市場仍難抗拒濃厚的觀望氣氛以及餘屋沉重的賣壓，所以各地房價都持續滑落，三大都會區的房價指數幾乎都創下近十一年來最低的紀錄。
展望馬年房市，由於去年十二月國會選舉確立了一般民眾的信心，加上優惠房貸的誘因以及土增稅減半的效應逐漸發酵，蟄伏多時的自住型買盤可望積極進場撿便宜貨。張欣民預估，只要政經情勢不再惡化，今年房價指數走勢最壞的情況是「低檔上下震盪」，樂觀一點則可隨著國內整體的復甦，在第三季止跌回穩。
首季北台灣新屋
中小坪數為主流
【記者葛珮育╱台北報導】第一季北台灣預售加上新成屋案量為六百五十七億元，不及去年同期七百七十億元，產品以中小坪數為主流，大多是八到十五坪；業者預計第一季若有不錯的銷售成績，第二季小坪數個案將會增加。
租售報導企研室統計北台灣第一季預售案量約兩百億元，加上新成屋共有六百五十七億元，預售案則集中在台北市。市況顯示大台北地區外，受到容積率搶照而釋出的個案已經大幅減少，加上近年來建商財務規劃保守，觀望心態濃厚，以前動輒十數億元的推案手筆，現在縮小到以數千萬元的個案居多，成屋案單一個案多在三億元以內。
第一季的大型指標性預售案只有泰山鄉的「凱悅花園」，案量廿億元，位於十八甲重劃區內。租售報導企研室指出，由於十八甲重劃區土地價格便宜、公共設施完善，已有多家建商準備今年在區內推案。新竹地區依舊以透天產品為主，第一季的預售案中有將近七成是連棟或雙併透天住宅，買氣來自科學園區。
成屋案部份是以台北縣兩億元案量最多，其中新店「江陵世紀」廠辦案四十八億元居冠，但住宅案則是規模縮小，且多是先建後售案。桃園縣最大案量是市區的「京采」，總銷金額九億元。
廠辦產品部分，台北市今年元旦進場的內湖「富特科技中心」四億八千萬元，計畫採取整棟銷售的模式，內湖重劃區有七十五億元的廠辦案釋出，維持內湖在北台灣廠辦市場的地位。
租售報導企研室指出，去年第一季推出的宏盛「帝寶」兩百億元的空前規模，目前重新推出，仍有將近一百五十億元的待售量；而內湖四期重劃區內的高總價產品，銷售率也還待突破，有賴今年景氣回升後提高買氣。
【2002-02-28/聯合報/22版/理財】
REAL ESTATE
今年房市 第三季可止跌回穩
【2002-02-28/聯合報 記者葛珮育╱台北報導】
去年創下十一年來最低點的「信義房價指數」，預估今年第三季可止跌回穩。信義房屋昨天發布九十年第四季「信義房價指數」，台灣地區房價持續下挫，去年一整年的下跌幅度仍達百分之六點六二，北中南三大都會區房價指數都跌到指數製作以來的最低點。
信義房屋與美國西維吉尼亞大學合作製作「信義房價指數」顯示，去年第四季台灣地區的房價總指數為八十七點八五，與前一年同期比較，下挫百分之六點六二，創下指數近十一年來的新低點。
值得注意的是，空屋率高居全國第一的台中市已「跌無可跌」，反倒是高雄及台北市跌幅拉大，有明顯的補跌現象；尤其高雄在經濟不景氣下，當地傳統產業紛紛傳出關廠歇業、失業率影響民眾購屋能力，房價修正的幅度特別明顯。
去年底房價指數最低的仍是台中市，指數只有六十八點零一，高雄市為六十八點一五，台北市雖然相對抗跌，但指數也首度跌破八十年第一季基期一百。
從跌幅來看，去年房價跌幅最大的是高雄市，一年來指數跌幅高達百分之十七點零九；其次是台北市，跌幅居然超過一成，為百分之十一點五六，台北市與高雄市的補跌態勢十分明顯。至於台北縣跌幅為百分之八點一九，而往年跌幅較大的台中市，顯現出接近谷底的走勢，是三大都會中跌幅最小的，只有百分之五點零七。
信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民指出，在經濟負成長、失業率攀高、及民眾消費信心大幅滑落的情況下，去年有低利優惠房貸挹注，但市場仍難抗拒濃厚的觀望氣氛以及餘屋沉重的賣壓，所以各地房價都持續滑落，三大都會區的房價指數幾乎都創下近十一年來最低的紀錄。
展望馬年房市，由於去年十二月國會選舉確立了一般民眾的信心，加上優惠房貸的誘因以及土增稅減半的效應逐漸發酵，蟄伏多時的自住型買盤可望積極進場撿便宜貨。張欣民預估，只要政經情勢不再惡化，今年房價指數走勢最壞的情況是「低檔上下震盪」，樂觀一點則可隨著國內整體的復甦，在第三季止跌回穩。
首季北台灣新屋
中小坪數為主流
【記者葛珮育╱台北報導】第一季北台灣預售加上新成屋案量為六百五十七億元，不及去年同期七百七十億元，產品以中小坪數為主流，大多是八到十五坪；業者預計第一季若有不錯的銷售成績，第二季小坪數個案將會增加。
租售報導企研室統計北台灣第一季預售案量約兩百億元，加上新成屋共有六百五十七億元，預售案則集中在台北市。市況顯示大台北地區外，受到容積率搶照而釋出的個案已經大幅減少，加上近年來建商財務規劃保守，觀望心態濃厚，以前動輒十數億元的推案手筆，現在縮小到以數千萬元的個案居多，成屋案單一個案多在三億元以內。
第一季的大型指標性預售案只有泰山鄉的「凱悅花園」，案量廿億元，位於十八甲重劃區內。租售報導企研室指出，由於十八甲重劃區土地價格便宜、公共設施完善，已有多家建商準備今年在區內推案。新竹地區依舊以透天產品為主，第一季的預售案中有將近七成是連棟或雙併透天住宅，買氣來自科學園區。
成屋案部份是以台北縣兩億元案量最多，其中新店「江陵世紀」廠辦案四十八億元居冠，但住宅案則是規模縮小，且多是先建後售案。桃園縣最大案量是市區的「京采」，總銷金額九億元。
廠辦產品部分，台北市今年元旦進場的內湖「富特科技中心」四億八千萬元，計畫採取整棟銷售的模式，內湖重劃區有七十五億元的廠辦案釋出，維持內湖在北台灣廠辦市場的地位。
租售報導企研室指出，去年第一季推出的宏盛「帝寶」兩百億元的空前規模，目前重新推出，仍有將近一百五十億元的待售量；而內湖四期重劃區內的高總價產品，銷售率也還待突破，有賴今年景氣回升後提高買氣。
【2002-02-28/聯合報/22版/理財】
REAL ESTATE
企業負債將暴增千億美元 美會計新準則
企業負債將暴增千億美元 美會計新準則
【2002-02-28/經濟日報 編譯黃哲寬╱彭博資訊康乃狄克諾渥克 二十七日電】
美國財務會計準則委員會（FASB）27 日召開會議，將制定會計準則的新規範。這些規範將限制企業使用虛構租約隱藏不動產負債，通過後美國企業整體負債將暴增1,000億美元。
FASB 制定新規範的目的，在防止恩龍事件再度重演。FASB 會計師表示，未來將要求美國企業把所有虛構租約列在財務報表上。美國企業通常透過企業總部、零售商店等不動產的虛構租約籌措資金。
透過虛構租約，擁有不動產的企業可以節稅，而且能將債務隱藏在財務報表之外。全美共有 2,000 多家企業採用這種方法，其中包括美國線上時代華納公司、微軟公司、思科公司與賽門鐵克公司（Symantec）。若干投資人表示如果企業債務不透明，可能會引發該公司的債信危機。
Olstein Financial Alert Fund 研究主管康寧漢（VictorCunningham）表示：「如果這種方法未來會造成企業危機，企業就應該把所有負債列在財務報表上。虛構租約只是短期協定，如果我們已從恩龍案記取教訓，投資人對於 FASB 的決定應該不會感到訝異。」
【2002-02-28/經濟日報/3版/焦點新聞】
【2002-02-28/經濟日報 編譯黃哲寬╱彭博資訊康乃狄克諾渥克 二十七日電】
美國財務會計準則委員會（FASB）27 日召開會議，將制定會計準則的新規範。這些規範將限制企業使用虛構租約隱藏不動產負債，通過後美國企業整體負債將暴增1,000億美元。
FASB 制定新規範的目的，在防止恩龍事件再度重演。FASB 會計師表示，未來將要求美國企業把所有虛構租約列在財務報表上。美國企業通常透過企業總部、零售商店等不動產的虛構租約籌措資金。
透過虛構租約，擁有不動產的企業可以節稅，而且能將債務隱藏在財務報表之外。全美共有 2,000 多家企業採用這種方法，其中包括美國線上時代華納公司、微軟公司、思科公司與賽門鐵克公司（Symantec）。若干投資人表示如果企業債務不透明，可能會引發該公司的債信危機。
Olstein Financial Alert Fund 研究主管康寧漢（VictorCunningham）表示：「如果這種方法未來會造成企業危機，企業就應該把所有負債列在財務報表上。虛構租約只是短期協定，如果我們已從恩龍案記取教訓，投資人對於 FASB 的決定應該不會感到訝異。」
【2002-02-28/經濟日報/3版/焦點新聞】
2002年2月27日 星期三
美元月成屋銷售 成長16%創新高
美元月成屋銷售 成長16%創新高
【2002-02-27/經濟日報 編譯黃哲寬╱法新社、道瓊社華盛頓 26 日電】
美國全國不動產仲介協會（NAR）表示，元月美國成屋銷售成長16.2%，創單月最高成長率，換算年銷售量達604萬戶，創歷史新高，顯示經濟衰退可能已邁入尾聲。美國財政部長歐尼爾25日預測，今年美國經濟成長率為3%到3.5%。即將發布的重要經濟數據，也可望持續走揚。
NAR表示，元月成屋銷售成長率創下歷史新高，而且經季節性調整後的年銷售量首次突破600萬戶大關。Naroff經濟顧問公司（Naroff Economic Advi-sors）總裁納洛夫（Joel Naroff）說：「成屋市場依然十分熱絡。氣候緩和與房屋抵押放款利率下滑為利多因素，不過要不是民眾對經濟前景有信心，房市交投不可能這麼熱絡。」
由於美國成屋市場傳出這項利多，道瓊工業指數 25 日勁揚177.56點，漲幅為1.78%，以10,145.71點作收。那斯達克指數也大漲45.34點，以1,769.88點作收，漲幅2.63%。
美國經濟研究聯合會（The Conference Board）22日表示，元月的經濟領先指標上揚0.6%，連續四個月上升。而且上周發布的元月新屋開工率，也創下近兩年來新高。另外，費城聯邦準備銀行每月進行的調查顯示，2月製造業活動已連續兩個月加溫。美國財政部長歐尼爾向 CNBC 電視台表示，他認為美國經濟去年第四季成長0.2%之後，應該已經開始復甦。他說：「我認為第一季經濟成長率將數倍於去年第四季，展望今年的經濟走勢，我深具信心。」
美國 2 月的 ISM 採購經理人指數（原先為 NAPM 指數），將於3月1日公布。ISM指數以50點做為經濟榮枯的分界點，元月ISM指數已升抵49.9點，一般預期2月ISM指數至少會達到50.7 點至52.9點。如果2月ISM指數達到56.2點，將證實經濟回穩。
【2002-02-27/經濟日報/13版/國際】
REAL ESTATE
【2002-02-27/經濟日報 編譯黃哲寬╱法新社、道瓊社華盛頓 26 日電】
美國全國不動產仲介協會（NAR）表示，元月美國成屋銷售成長16.2%，創單月最高成長率，換算年銷售量達604萬戶，創歷史新高，顯示經濟衰退可能已邁入尾聲。美國財政部長歐尼爾25日預測，今年美國經濟成長率為3%到3.5%。即將發布的重要經濟數據，也可望持續走揚。
NAR表示，元月成屋銷售成長率創下歷史新高，而且經季節性調整後的年銷售量首次突破600萬戶大關。Naroff經濟顧問公司（Naroff Economic Advi-sors）總裁納洛夫（Joel Naroff）說：「成屋市場依然十分熱絡。氣候緩和與房屋抵押放款利率下滑為利多因素，不過要不是民眾對經濟前景有信心，房市交投不可能這麼熱絡。」
由於美國成屋市場傳出這項利多，道瓊工業指數 25 日勁揚177.56點，漲幅為1.78%，以10,145.71點作收。那斯達克指數也大漲45.34點，以1,769.88點作收，漲幅2.63%。
美國經濟研究聯合會（The Conference Board）22日表示，元月的經濟領先指標上揚0.6%，連續四個月上升。而且上周發布的元月新屋開工率，也創下近兩年來新高。另外，費城聯邦準備銀行每月進行的調查顯示，2月製造業活動已連續兩個月加溫。美國財政部長歐尼爾向 CNBC 電視台表示，他認為美國經濟去年第四季成長0.2%之後，應該已經開始復甦。他說：「我認為第一季經濟成長率將數倍於去年第四季，展望今年的經濟走勢，我深具信心。」
美國 2 月的 ISM 採購經理人指數（原先為 NAPM 指數），將於3月1日公布。ISM指數以50點做為經濟榮枯的分界點，元月ISM指數已升抵49.9點，一般預期2月ISM指數至少會達到50.7 點至52.9點。如果2月ISM指數達到56.2點，將證實經濟回穩。
【2002-02-27/經濟日報/13版/國際】
REAL ESTATE
2002年2月21日 星期四
2002-02-21 政院通過外資投資不動產 下周實施
政院通過外資投資不動產 下周實施
財務困難集團旗下飯店成為熱門標的
遊樂園也將獲得資金挹注
【2002-02-21/經濟日報 記者張婉珍╱台北報導】
行政院會通過「外國人投資國內重大建設取得土地辦法」，攸關外資投資台灣不動產的一大門檻就此消除。在法令的鬆綁下，財務困難集團手中具投資價值的飯店將是外資的首要投資目標；需要龐大資金的遊樂園開發案也將獲得更多資金來源管道。
新通過的辦法中，將觀光旅館、遊樂設施、體育館、住宅大樓開發、公共建設、新市鎮、新社區等，納入未來外人可參與的土地投資建設項目。不過外商不動產顧問業者認為，除了較富投資價值的旅館、遊樂設施等商用不動產，足以吸引外資介入外，住宅產品還是很難獲得青睞。
值得注意的是，遊樂設施項目納入後，台灣一些需要耗費龐大資金的主題樂園開發案，例如遠雄集團花蓮海洋公園、花蓮理想度假村，都能合法獲得外資挹注，資金來源更多元化，是否可能藉此引入外資，將是注意焦點。
戴德梁行不動產顧問公司總經理顏炳立表示，密切評估台灣不動產市場的外資不勝枚舉，不過多半傾向於收購現有資產，而非從頭開發。因為台灣金融業壞帳太多，外資希望直接從銀行業者手中低價承接這些商用不動產，重新經營後，提高其附加價值。承接的金額愈低，獲利率就愈高。
顏炳立說，法令開放後，最先會成為外資眼中標的物者，無非就是財務困難集團手中的商用不動產，例如宏國集團、東帝士集團等。不過，價格能否達成共識還是一大疑問，在外資的標準中，即使打七折，仍然毫無投資誘因。
事實上，銀行業及資產管理業者預估，至少有十家外資等著進入台灣不良資產管理及不動產市場，但外資認為目前價格仍高，還不是介入時機。透過資產管理公司(AMC)低價承接，將會是外資投資台灣不動產的主要模式。
對於金融業不良資產深感興趣的外資，就包括雷曼兄弟、高盛集團、摩根士丹利、德意志銀行等。其中高盛與中信銀合資設立AMC；摩根士丹利與中華開發合資設立AMC；雷曼兄弟也與華南銀行共組AMC，華銀並提出約120億元的不良資產供鑑價。
此外，由美國建高控股公司、北京萬通實業集團及台灣土地開發信託投資公司也共組「富華通投資公司」，將在美國向外資法人募集資金，同樣擬以低價承接的方式，投資台灣與大陸的不動產。
儘管外人投資台灣不動產的基本門檻解除，不過由於「金融資產證券化法草案」未能在立院上一會期審議通過，連帶影響不動產證券化的進度；不動產證券化條例草案亦尚在研擬階段，可能會影響外資投資腳步。
【記者李順德╱台北報導】行政院會昨 (20)日通過「外國人投資國內重大建設整體經濟或農牧經營取得土地辦法」，明定外國人的投資如有助國內重大建設、整體經濟發展及農牧經營，可依法申請取得國內房地產。這項辦法預定下周起實施。
行政院官員指出，依仲介業者的調查，已有日本、東南亞國家財團有意願來台投資。未來依該辦法提出文件、表格，載明投資地點、投資計畫、土地面積、證明等，即可向中央目的事業主管機關提出申請。
內政部次長林中森表示，所謂有助整體經濟的投資，包括: 觀光旅館、觀光遊樂設施、體育場館的開發；住宅及大樓的開發、工業廠房的開發、工業區、工商綜合區、高科技園區等。
【2002-02-21/經濟日報/2版/經濟要聞】
REAL
財務困難集團旗下飯店成為熱門標的
遊樂園也將獲得資金挹注
【2002-02-21/經濟日報 記者張婉珍╱台北報導】
行政院會通過「外國人投資國內重大建設取得土地辦法」，攸關外資投資台灣不動產的一大門檻就此消除。在法令的鬆綁下，財務困難集團手中具投資價值的飯店將是外資的首要投資目標；需要龐大資金的遊樂園開發案也將獲得更多資金來源管道。
新通過的辦法中，將觀光旅館、遊樂設施、體育館、住宅大樓開發、公共建設、新市鎮、新社區等，納入未來外人可參與的土地投資建設項目。不過外商不動產顧問業者認為，除了較富投資價值的旅館、遊樂設施等商用不動產，足以吸引外資介入外，住宅產品還是很難獲得青睞。
值得注意的是，遊樂設施項目納入後，台灣一些需要耗費龐大資金的主題樂園開發案，例如遠雄集團花蓮海洋公園、花蓮理想度假村，都能合法獲得外資挹注，資金來源更多元化，是否可能藉此引入外資，將是注意焦點。
戴德梁行不動產顧問公司總經理顏炳立表示，密切評估台灣不動產市場的外資不勝枚舉，不過多半傾向於收購現有資產，而非從頭開發。因為台灣金融業壞帳太多，外資希望直接從銀行業者手中低價承接這些商用不動產，重新經營後，提高其附加價值。承接的金額愈低，獲利率就愈高。
顏炳立說，法令開放後，最先會成為外資眼中標的物者，無非就是財務困難集團手中的商用不動產，例如宏國集團、東帝士集團等。不過，價格能否達成共識還是一大疑問，在外資的標準中，即使打七折，仍然毫無投資誘因。
事實上，銀行業及資產管理業者預估，至少有十家外資等著進入台灣不良資產管理及不動產市場，但外資認為目前價格仍高，還不是介入時機。透過資產管理公司(AMC)低價承接，將會是外資投資台灣不動產的主要模式。
對於金融業不良資產深感興趣的外資，就包括雷曼兄弟、高盛集團、摩根士丹利、德意志銀行等。其中高盛與中信銀合資設立AMC；摩根士丹利與中華開發合資設立AMC；雷曼兄弟也與華南銀行共組AMC，華銀並提出約120億元的不良資產供鑑價。
此外，由美國建高控股公司、北京萬通實業集團及台灣土地開發信託投資公司也共組「富華通投資公司」，將在美國向外資法人募集資金，同樣擬以低價承接的方式，投資台灣與大陸的不動產。
儘管外人投資台灣不動產的基本門檻解除，不過由於「金融資產證券化法草案」未能在立院上一會期審議通過，連帶影響不動產證券化的進度；不動產證券化條例草案亦尚在研擬階段，可能會影響外資投資腳步。
【記者李順德╱台北報導】行政院會昨 (20)日通過「外國人投資國內重大建設整體經濟或農牧經營取得土地辦法」，明定外國人的投資如有助國內重大建設、整體經濟發展及農牧經營，可依法申請取得國內房地產。這項辦法預定下周起實施。
行政院官員指出，依仲介業者的調查，已有日本、東南亞國家財團有意願來台投資。未來依該辦法提出文件、表格，載明投資地點、投資計畫、土地面積、證明等，即可向中央目的事業主管機關提出申請。
內政部次長林中森表示，所謂有助整體經濟的投資，包括: 觀光旅館、觀光遊樂設施、體育場館的開發；住宅及大樓的開發、工業廠房的開發、工業區、工商綜合區、高科技園區等。
【2002-02-21/經濟日報/2版/經濟要聞】
REAL
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