2002-06-02大亨樓起樓塌 見證房地產興衰

大亨樓起樓塌 見證房地產興衰

【2002-06-02/經濟日報 記者張婉珍╱專題報導】

台灣房地產市場從高峰起伏至今，為鄭周敏、陳由豪、張秀政等房地產大亨創造了驚人的財富，但也讓這些人跌落谷底，正所謂「成也土地，敗也土地」。

如今，台灣房市在法制化與房屋自有率已達85%下，逐漸擺脫大起大落的陰影，加以國人也認知到房地產投資不再有暴利，市場交易秩序慢慢恢復、買氣也逐步上升。回頭看看這些大亨的興衰史，足可做為財團的借鏡。

民國60、70年代，台灣兩次通貨膨脹危機，造成保值性資產狂漲，擁有土地的財團因此崛起。70年代，台灣跟上日本資產膨脹的列車，財團大亨也享受了20年的榮景。

鄭周敏

亞信曾遭財部接管，環亞屢傳積欠貨款。

日前病故的亞世集團創辦人鄭周敏，可說是見證台灣房地產興衰史的典型例子。菲律賓華僑鄭周敏60年代來台打天下，堅信土地是致富之源，早就開始在菲律賓、美國、加拿大、大陸等地大量購買土地，但實際開發的還不到十分之一。

60年代中後期，台灣退出聯合國，國內政局動盪，鄭周敏卻逆向操作，廉價買進台灣大批土地，進軍飯店業（環亞飯店、位於北投的華南、交通飯店）、百貨業（大亞、環亞），並成立亞洲信託。後來，台灣危機解除，經濟全面復甦，地價暴漲，鄭周敏成為大贏家。

鄭周敏當時買下很多不被看好的土地或地段，如今身價已三級跳，如敦化北路環亞飯店、汐止、內湖、基隆等地，令人不得不佩服鄭周敏的眼光。

進入80年代，日本泡沬經濟破滅，台灣房地產也步入寒冬，鄭周敏雖在1997年美國富比世雜誌調查中仍名列全球華人首富，但亞世集團在台資產早就大幅縮水，舉債日增。亞洲信託一度由財政部接管，環亞飯店及百貨也屢傳積欠貨款等情事。

其中，僅環亞百貨就向國內近30家銀行舉債250億元，與銀行間的債務糾紛，更導致亞世集團總裁鄭綿綿去年7月18日遭台北地方法院當庭裁定「管收」，令曾叱吒一時的亞世集團大失顏面。

陳由豪

數千餘屋去化困難，東帝士仍未翻身。

東帝士集團總裁陳由豪是另一個例子。陳由豪早年經營紡纖業，72年時看到台灣房地產市場欣欣向榮，遂決定跨入。短短十年間，在大膽運用財務槓桿下，東帝士成為總資產逾2,000億元的超大集團。

陳由豪對便宜的山坡地情有獨鍾，在基隆、新店、汐止買進大批土地，推出上千戶的造鎮案。無奈86年發生林肯大郡事件、87年又碰到金融風暴，東帝士開始跌入深淵，去化困難的數千戶餘屋至今仍讓東帝士翻不了身。

東帝士總負債曾逾700億元，意識到財務壓力的陳由豪，雖陸續脫手東榮電信、台北晶華酒店等股權，但清償掉的債務有限；即使要處分東展、台中晶華、台中建台大丸百貨、高雄85大樓等，也不得要領。要不是大型行庫展延其借款，東帝士集團恐怕早就瓦解。

張秀政

山坡地套牢，造成財務壓力。

鴻禧企業董事長張秀政，也是因山坡地套牢而出現財務壓力。張秀政早年費盡心力打造新店「大台北華城」，成為台灣最早開發完成的高級別墅住宅區；桃園大溪的鴻禧山莊，則是結合高爾夫球場、旅館、俱樂部、高級別墅的大型開發案，並吸引不少政商名流購屋，也奠定張秀政「紅頂商人」的地位。

不過，不動產積壓所帶來的資金壓力，87年開始浮現。原本不玩股票的張秀政，為籌措資金開發秀岡山莊，被說服藉由啟阜建設借殼上市，結果反遭套牢；後來又與台鳳集團策略聯盟，台鳳宣稱斥資購買秀岡山莊土地，鴻禧則買下台鳳二成股權。

台鳳爆發財務危機後，策略聯盟自然沒有下文；張秀政後來跟力霸集團少東王令麟打交道，遠倉（現為遠森科技）成功地將信義計畫區2,700多坪土地以57億元賣給鴻禧。幾個月下來，鴻禧的財務壓力未減，卻多了無法脫手的台鳳股票及不知如何變現的土地。

後來，信義計畫區土地以63億元賣給新光人壽，但扣掉利息支出後，鴻禧並無賺頭。鴻禧曾想與美商雷曼兄弟合作發行秀岡山莊的受益憑證，但無人領情，秀岡山莊至今仍是鴻禧的燙手山芋。

屬於三重幫的宏國集團，也曾是叱吒全台的超級大地主，然而買地眼光比不上坐擁信義計畫區與大直大彎段的宏泰集團，土地多位於北縣淡水、樹林、桃園等地區。由於變現不易，加上過去幾年推案仍以大型造鎮為主，資金壓力重，負債逾400億元。

宏國集團

大型造鎮資金壓力重，負債400億元。

宏國集團近兩年已賣掉籃球隊、停刊大成體育報、出脫中聯信託股權，但另一想賣掉的資產如希爾頓飯店等，因價格談不攏，瘦身成效有限。為儘速回收債權，債權銀行已鎖定宏國數筆已抵押的不動產，希望做為交付資產管理公司（AMC）處理的標的。

台灣商場大亨蔡辰男早年也投資大批房地產，但讓他走入頹勢的是財務操作不當，否則，蔡辰男當初低價購進的大批土地，在台灣房地產飆漲期早就可以為他帶來大筆財富，不致負債至今。

霖園集團國泰人壽旗下遍布全省的土地，有許多是蔡辰男當年掌管國泰信託時取得。身為國泰家族創始人蔡萬春長子的蔡辰男，在父親蔡萬春的奠基下，國泰信託及弟弟蔡辰洲負責的十信，是當時台灣數一數二的超大型財團。

蔡辰男

十信事件迄今，仍有百億元債務未解決。

後來，蔡辰洲因挪用十信78億元存款，爆發十信風暴，當時的國泰信託被擠兌160多億元，十信和國泰信託在兩個月內跌入深淵，並掀起台灣30多年來最大的金融風暴。

蔡辰男因十信事件負起龐大債務，陸續將包含汐止在內的大筆土地賣掉，轉至檯面下活動，並將戰場轉移至大陸，後來因投資大連勝利廣場，博得「大連王」的稱號。不過，一般估計，蔡辰男在台仍有上百億元的債務未解決，還因此被債權銀行慶豐銀行告上法院。

侯西峰

摔得鼻青臉腫後，努力爬起逐一還債。

國揚集團侯西峰則是少數摔得鼻青臉腫後，還能努力爬起逐一還債的例子。侯西峰當初摔跤，跟許多借殼上市公司一樣，入主後拿土地或在建工程高價賣給被入主的公司，股價炒高後，再由大股東拿股票質押借款；為維持高股價，則利用交叉持股為股價護盤，進行高倍數的財務擴張操作。

這種狀況遇到股市低迷，一旦周轉不靈，財務槓桿即瞬間崩盤。民國87年11月，侯西峰爆發涉嫌掏空公司61億元資產的事件，並遭收押禁見，當時他便坦言：「自己護盤護到手軟。」

所幸，在侯西峰努力出清餘屋償債下，國揚實業負債從87年底的198億元，已降到今年第一季的72億元。

【2002-06-02/經濟日報/4版/綜合】

REAL ESTATE

1997-12-29 山坡地開發 明年全面管制

山坡地開發 明年全面管制
建築高度不得超過21.6公尺 坡度限制55%以下

【記者洪雅齡／台北】山坡地開發將全面管制，內政部營建署已發布建築技術規則施工編增訂山坡地建築管制規定，未來山坡地建築高度不得超過21.6公尺(約七層樓)，坡度超過55％一律禁止開發，這項新規定將在明年元月1日正式實施。

營建署並決定，整合散落各單位的山坡地地理資訊情報，將建立環境地質資料庫，以提供有意開發者在事前諮詢。

自從台北縣汐止林肯大郡山坡地住宅倒塌事件發生後，山坡地住宅行情即遭打擊，台北縣汐止、新店等地的山坡地住宅交易量頓減，議價空間擴大，至今仍未恢復正常行情。部分山坡地住宅預售屋個案銷售作業中挫，一直無法重新開賣，有的預售屋工地不斷苦等建照，等了幾個月仍拿不到。

內政部增訂建築技術規則施工編的山坡地建築管制專章，降低山坡地建築高度，直接打擊到山坡地開發價值，山坡地交易行情立即重挫，很多建商已不敢買山坡地開發。

營建署指出，依據新規定，山坡地建築物高度除經開發許可審議外，一律不得高於法定最大容積率除以法定最大建蔽率之商乘以三點六，再乘以二。以目前山坡地丙建法定最大容積率120％，建蔽率40％計算，山坡地丙種建地的建築最高高度為21.6公尺(約七層樓建築)。

營建署指出，不符開發條件的山坡地一律禁止開發，包括：平均坡度超過55％者；地質結構不良，即順向坡傾角大於25度，或平面型地滑坡及範圍且無適當擋土設施者，或地質鑽探岩心的岩石品質指標小於25％者；活動斷層；有危害安全的坑道或礦場；廢土堆；河岸或向源侵蝕；洪患；斷崖等。

為避免林肯大郡事件再發生，建築技術規則山坡地建築管制在擋土牆方面的規定是，建築基地內道路必須增加人行道，且其寬度不得小於1.5公尺；建築基地內第一進擋土牆高度不得超過六公尺，且不得大於道路寬度一半；基地外牆高度1.5公尺以上的擋土設施，其外牆與擋土設施間應有二公尺以上的距離。

營建署指出，配合今後我國國土規劃新架構，未來國土規劃單位將會同有關機關建立國土資訊系統，以因應政府及民間在於土地開發、環境規劃、各類保護區劃設的參考依據，確切掌握山坡地環境現況，防範天然及人為災害。資料庫規劃內容包括山坡地災害調查、環境地質調查、山坡地穩定性及可利用等級分類、製作各縣市環境災害地質圖等。

【1997-12-29 經濟日報】