《信託法剖析專欄》不動產證券化 經營管理利多

《信託法剖析專欄》不動產證券化 經營管理利多

【2003-03-02/經濟日報 尤英夫 】

財神大酒店，一個令人無限懷念的酒店。

想當年，這家五星級觀光大飯店招牌響亮，吸引了數不清的外國觀光客與口袋內滿懷麥克麥克的國人，日夜流連其間。很可惜，不到六、七年的時間就倒閉了--只因沒有不動產證券化條例這種法律。

財神大酒店在最後將結束的那一段時間，作者曾參與了美華租賃公司、美國金洋銀行與300多位套房所有權人的部分法律糾紛。如果那時就有不動產證券化條例，就不會有擺不平的酒店套房所有權人三、四百人。當然，財神大酒店也就不會倒了。

不動產證券化條例有那麼大的魔力嗎？應該是！它是利用信託的法理-信託財產的獨立性，不怕委託人或受託人的債權人強制執行。財神大酒店是由眾利投資公司在民國66年間投資建設，當時原名為吉屋大廈。位於台北市仁愛路四段的仁愛圓環路口。地下一、二層為行政用途，地上一、二、三層則為餐飲用途，地下四層以上則是出售給一般投資人的酒店套房，總數約有400間。每間80萬到150萬元不等。套房面積平均九到15坪。由於銷售情況不佳，眾利投資公司乃以租回的方式經營大酒店。

當時打出動人心弦的廣告：「你買我的，我租你的，五年之後，統統還給你。」甚至廣告是：「五年還本。」眾利投資公司將套房售予一般投資人時，即將租回的契約，由公司進行財神大酒店的管理經營，而一般投資人對酒店的管理與經營，則無權置喙。但一般投資人就其所有的套房產權，可以自由出售。如果不出售，也可以單純地按月收取租金。

財神大酒店的經營相當不錯，只可惜，後來擔任董事長的劉成懿私人財務出了問題，連累到眾利投資公司的財務，以致後來無法按期支付月租。大批的套房所有權人因此與眾利投資公司發生難解的法律上糾紛，導致影響到財神大酒店的經營，最後關門大吉。假如眾利投資公司在今天，就不會那麼倒霉。

在興建大廈前或興建中，甚或興建完成後，就可以將土地信託登記給信託機構。信託機構向不特定的第三人募集發行或向特定人私募。受益證券持有人可以享有信託財產本金或其所生利益、孳息及其他收益。也可以將受益證券隨時出售或質押。完成興建後的大廈，可以作為觀光大飯店，由受託機構委託酒店專門經營機構來經營管理。

眾利投資公司的債權人或受託機構的債權人無法對酒店的財產強制執行，因為酒店的財產不屬於眾利投資公司或受託機構的財產。酒店經營機構如果財務有問題，也可能被撤換而不得經營，不會影響到酒店改由其他人來經營。受益證券的持有人雖然無法確定他的受益權利範圍到什麼地步，但絕對有法律上的保障。

財神大酒店的失敗案例令人感到非常可惜，但也可看出我國法律制度的不完全與落後。今天，不動產證券化條例雖然還在立法院，但我們有了最基本的信託法與信託業法後，事實上，也差不多可以到運用的地步。相關的業者實在應該好好發揮這樣的法律機制了！

(作者是世紀聯合法律事務所主持律師。世紀聯合電子信箱:century.law@msa.hinet.net)

【2003-03-02/經濟日報/22版/法務•稅務】

資產證券化
real estate