透視大陸營建市場系列:房地產篇(九)

 透視大陸營建市場系列:房地產篇(九)

「內銷房」前景佳 成投資新寵

【記者 張輝銜】【1993-03-27/經濟日報/10版/大陸﹑海外投資】

大陸房地產發展，由於純供僑外人士購買的「外銷房」供過於求，形成滯銷，加上大陸一連串對外銷房「降溫」喊話，使大陸房地產市場邁入調整期，房地產業者紛紛轉向大陸人民購買的「內銷房」市場，形成一種新的投資趨勢。

大陸的房地產市場，前幾年在海外一直乏人問津，但是去年在鄧小平南巡講話之後，房地產市場異軍突起，掀起空前罕見的房地產熱。

大陸的房產依「產品」主要分為兩大類，分別為外銷房(涉外商品房)及內銷房(內銷商品房)，外銷房是外商最看好，一度是銷售成長最速的商品。外銷房只能由僑外人士購買，價位採自由定價，以外幣或外匯券交易。

內銷房以大陸人民為銷售對象，購買者必須在當地設有戶口，以人民幣交易。由於外銷房銷售對象是僑外人士，外銷房的價位往往比內銷房高了一截，但是，內銷房的房地產開發商每年只需支付土地使用費，投入成本較低。

在經過一段房地產的熱潮後，大陸外銷房出現「熱的快，冷的快」的現象，根據來自大陸房地產業的消息，大陸內地除上海少數地區外，已出現局部地區房市呆滯，廣泛地區降溫的現象。對於大陸房地產市場近期銷售減弱的現象，文陸建設公司總經理徐文明表示，大陸房地產市場，無論從法規、制度，還是從「配套」(公共設施)等條件來說，都存在許多的問題，並非一個完整的市場。

寶固建設開發公司總經理張南圳表示，早期台、港的房地產業者把投資重心放在外銷房上，主要是希望以較低廉的大陸勞力和原材料，建造適於台港人士、外國投資者和華僑居民的較高級住宅，直接賺取外匯。

他指出，只是近期內大陸的樓宇、預售屋等外銷房推出愈來愈多，購買者的選擇機會變大，態度也不像早期一樣的狂熱。但是最根本的原因，還是供需關係的變化。以台、港財團近年來投入外銷屋的資金來做比較，畢竟外來投資者對房地產需求有限，這些外銷屋的數量太過龐大，遠遠超出了市場需求，恐怕「十年」也消化不完。

「未來「內銷屋」市場將是房地產投資的新趨勢」，中基地產公司總經理孫志成表示，大陸自從實施住房改革以來，政策上已有相當幅度的修正，自原來的「土地國有化」，逐步調整為「土地國有化，房屋私用化」，且隨著經濟改革政策的影響，民眾所得提高，導致私有房需求擴大。

孫志成說，大陸人口眾多，尤其是東南沿海和珠江三角洲一帶，近年來由於改革開放，民間累積了不少私有資金，富裕人口愈來愈多，這種發展趨勢，如同台、港一樣，將形成內銷房的市場，發展潛力十分龐大。雖銷售內銷房的獲利比不上外銷房，但隨大陸人均所得逐年提升，資金投向這新的消費市場，未來利潤仍相當可觀。

「目前只是外商進入大陸內銷房的前期，預估再需一年的時間，內銷房市場才能步入成熟期。」中國營建研究會理事長郭憲鈴表示，包括台、港、新加坡的房地產業者已看好大陸內銷房市場，區域較佳的地點，多數已有外商占據。即使在同一地點，開發成本已因進駐時間不同而有很大的差異。

郭憲鈴表示，目前北京、武漢、大連、南京等重點城市，因經濟活絡，民眾所得提升，對高檔次的住戶需求極為可觀，例如北京房屋，內銷價已達每平方米人民幣七千元，大連市中心的內銷房也有以每平方米接近人民幣一萬元售出的紀錄，南京、武漢的內銷房價格，也在看漲之中。

大豐建築公司董事長白汝璧表示，大陸房地產今年步入調整期，經過這段調整期可望使大陸房地產朝正常化發展，畢竟，過去房地產發展侷限在外銷房市場有限，形成房地產的惡炒作，絕非正常現象。