央行祭出緊箍咒 房市會有結構性變化

央行祭出緊箍咒 房市會有結構性變化

【陳華沱】時隔三年，中央銀行於上周再度實施全面性的不動產放款緊縮措施，此舉將對房市造成結構性變化。

央行這次的所謂「選擇性信用管制」措施，主要是針對土地交易，因此影響最大的將是土地市場，其次是預售屋市場，中古成屋價位也將可能小幅下跌，但交易量反而將增加。

未實施信用管制前，一般土地可貸到市價的六至七成，而且很容易貸到款；管制後，向公營行庫貸款將很困難，即使核准，也只能貸到土地公告現值的五至六成，而且貸款利率也將提高一個百分點以上。

兩者差距有多少？以市價一億元土地為例，過去可貸六、七千萬元，每個月利息支出約五十萬至六十萬元；以後只可貸到約二、三千萬元，利息支出總額雖減少，但周轉資金差距相差卻達一倍以上。

可以預見的，信用管制一段時間後，國內土地價格可能將呈下跌趨勢，跌幅估計在二成左右。

不動產放款緊縮，對擁有土地尤其是正在或準備建屋出售的建築商影響很大，如建商自有資金不足，預售情況又不理想，這家建商很可能主動降價，薄利多銷，以解決資金周轉困難問題，事實上，目前已有少部分建商悄悄降價，但並未正式宣布，消費者貨比多家，勇於還價，相信可節省不少錢。

預售屋價後市看跌，對消費者而言可算是好消息，但值得注意的是，部分不肖建商也可能因「賺不多」，而在建材上偷工減料，因此在訂買賣契約時，仍不可大意。

此外，也要選擇信用佳的大建商。不健忘的話，近十年來房市不景氣時，總會有一些不負責任的建商扯爛汙，不是中途停建，就是拖拖拉拉，要求客戶追加訂金，而惡性違約，強行要原訂戶退訂，不蓋房子的案例也不少。碰到這種情況吃虧的仍是消費者。

在中古屋方面，房市不景氣時，以過去幾年情況來看，中古屋交易量並不會明顯減少，主要是許多房屋主動降價求售。中古屋價位原來就比預售屋低一至三成，加上中古屋是成品，消費者一目了然，而預售屋有點像空中樓閣總給人不踏實的感覺，而且二、三年後才完工，成屋可立刻使用。

但不論是買預售屋或中古成屋，除房價外，消費者最好先考慮口袋有多少閒錢，因不動產放款緊縮下，可貸資金將減少，自備款及利率將提高。

一棟原價一千萬元房子，原先可貸七、八百萬元，自備款只需二、三百萬元，現在即使房價下跌到九百萬元至九百五十萬元，但自備款反而可能增加至四、五百萬元，利率將至少提高一個百分點，也就是說每貸一百萬元，每年利息支出將增加一萬元。

當然，如果你資金充足，抱長期投資態度，或以出租為目的，適當地段，容易出租的房子仍值得購買。

七十八年二月央行第一次實施選擇性信用管制，對房市影響不小，消費者對「第二次」的影響力，宜多加觀察房市變化，謹慎介入。

【1992-06-15 經濟日報】