北市實施建物容積管制 房地產價會不會受影響﹖

北市實施建物容積管制  房地產價會不會受影響﹖

【本報記者 張志雄】台北市將實施建築物容積管制，對於地價行情與房屋價格會有影響？這是一個見仁見智的問題，甚至有人認為實施容積率之後，可能會導致某些地區的地價不致再保持原有之上漲率，不久之後，可能使地價維持在某一穩定的價格水準，不再上漲。

目前大部份人認為，建築物實施容積管制之後，會導致房地產價格上場，主要理由在於今後台北市可供建築的基地總面積雖然不變，但是可以蓋出來的房屋總樓地板面積(即總建坪)卻受到限制，而使房屋的供應量減少，再者，因房屋總樓地板面積減少，而導致每一建坪所應分攤的土地費用增加。

不過，根據瞭解行情的人士認為，房地產價格的決定因素除了供需條件之外，還有其他原因，土地的利用度便是其一。

市中心區好的地段土地價格高，主要在於它的利用度高，一千坪土地可以蓋出七千建坪、八千建坪甚至一萬建坪的房子，因此利用度愈高，土地價格愈貴，兩者互為因果，造成地價循環上升，這是地價與房價上漲的主因之一。

實施建築容積管制之後，由於同樣面積的建築基地可以興建的總樓地板面積受到一定百分比的限制，假如某一商業區的容積率為八○○％的話，則同樣一千坪的基地，不論蓋十樓、十五樓、二十樓，其總建坪均不能超出八千坪，於是土地的利用度受到法令的限制，而使該地區的地價無法順利循環，因此預測對於市中心地帶的土地與房屋，在實施建築容積管制初期，因受經濟供需因素與地價分攤影響，房地產價格即略微揚升，但是就較長期的發展來看，則房地價格必然牽制於土地利用度的限制，而無法順利成長，終致使該一區段內的房地價格走向一較穩定的成長。

台北市實施建築容積管制，從整體來看，市區的房地價初期上漲多，而長期之後趨向穩定成長；郊區方面，則應有相反的情況發生，因為郊區目前地價較廉，土地分攤的增加對房地產總價增加的百分比不致過大，但是由於市區內房屋總建坪受到容積率的限制，使市區人口密度抑制下來，必然導致人口往郊區發展，因此可以斷言的是：實施容積率，如果能配合興建郊區或新興社區的各項公共設施，一定會使郊區更快的繁榮起來。政府實施建築容積管制的目的，在於維護國民良好的生活環境，使建物的通風、採光、居住的私密性等，都得到合理的保障，另外也可以藉容積率的實施，達到控制人口密度的目的，使公共設施能充分供應居住需要，而不致發生交通擁擠、無處停車、自來水不足等現象，更進而促使台北市的土地使用，趨向平衡發展的方向，這對於台北市而言，是最重要不過的了。

【1978-05-18 經濟日報】