日本土地神話崩盤了

日本土地神話崩盤了

撰文 / 劉黎兒

出處 / 今周刊   672期

關聯關鍵字： 房地產, 投資, 企業, 經濟, 股票, 劉黎兒專欄, 日本經濟, 日本房市

2009/11/05

最近上海人大舉採購東京房屋，也有歐美資本收購跌到泡沫時十分之一的高爾夫球場，日本房地產價格相對於世界行情很便宜，但日本人完全不認為還有漲價可能！

許多台灣朋友到日本來，都驚訝東京鬧區的房地產比台北、上海還便宜，紛紛想出手購買，但聽到我說東京房子的高折舊率，以及充分反映人口減少而需要減少，只跌不漲，便打消購屋念頭。結果證明，雖然也有企業集團或豪門在東京採購房產，但不管物件選擇多正確，結果都不划算，因為日本土地神話完全崩盤了，日本人本身不會想買房地產來投資，因為無法保值。

在經濟高成長時代及泡沫經濟時代，日本土地神話不斷膨脹，有土地就能抵押借錢，去搞事業或再買土地，土地房產上漲，可以再擴大借貸、投資，個人或企業財產因擁有房地產而評價暴升。日本戰後五十年一路膨脹的土地神話，等於經濟成長，土地價值不滅、地價絕對不可能下跌，媲美美國的股票神話。但這幾年已徹底讓日本人體認土地神話不靈了。

原本日本房價為了企業利於投資，加上木造房居多，報稅及交易時折舊率達六％，房子建築年數十七年，房價就等於零了，拆除、運送廢料昂貴。雖然日本房租是房價的二百分之一，大不如泡沫時的四百分之一，但利率達五％，理應不錯，只是現在需求人口減少，東京出租房屋空屋率高達一三％，並且仍在上升，即使超好地段，若不大舉投資改造再生，可能一空數年，損失慘重。

泡沫時代，一屋難求，一九八七年ＮＨＫ做了「土地是誰的東西？」特集，還探討是否有希望凍結地價，否則庶民連兔子窩都難保，引起喝采。但現在相反，瑞克魯特創業主江副浩正在二○○七年就已著書指出：「房地產必然貶值！」人口及經濟活動減少、東京都心再開發、大規模郊區開發宣告失敗的例子相繼出現，加上規制放寬而容積率增加，高樓增加，企業不
再為單身員工租屋當宿舍，而導致小套房價格崩盤等因素多多。

但租屋較貴，成家的人想買房子，日本作家之間也開玩笑說：「寫作能買房子才算真正的作家！」但若非自己居住則不必買，否則只有眼看房價下跌。我二十年前在離東京一五○公里處以每坪五萬日圓買了別墅地，七年前增購連接地時每坪四萬日圓，五年前再度增購時，每坪三萬日圓，這是標準下跌率。去年三月脫手的工作室套房，只賠上折舊率價格，贏得所有朋友恭喜；至於泡沫時買的洋房，只剩三分之一價格，至今不忍讓渡，土地神話在華人心裡很難崩盤，我也難免。