建物容積率管制會成房市殺手嗎

建物容積率管制會成房市殺手嗎

【記者陳華沱－台北】日前台北縣土城地區發生居民抗議政府將對該地區實施建築物容積率管制的措施。這項抗爭行為，令人不得不懷疑，是否建物容積率管制是房市「利空」。何謂「建築物容積管制」？所謂「建築物容積管制」，簡而言之，就是在同一建地上，限制其地上建築物樓地板總面積；比起過去所實施的「建蔽率」，除管制建物面積所占基地總面積的比率，另外還要限制建築物高度。例如：一塊基地面積一千坪，建蔽率為六○％，即表示地上建築物一樓地板面積不可超過六百坪。至於其高度就沒有嚴格設限（除如航空飛行管制區、博愛特區等）。但是容積率管制後，如容積率四五○％，就表示不論你要幾層樓，但樓地板總面積不可超過四百五十坪。

營建署表示，在先進國家主要都市早於數十年前就實施建物容積率管制，而台灣地區遲至十一年前(1980)才於台北市民生東路社區開始試辦。至目前止，也僅有台北市九成地區、高雄市約一成五及台中縣豐原市五％地區實施這項措施。

政府實施上述管制主要著眼點是：提高居民生活及都市建築物水準。平心而論，這點確實已有明顯的效果，但其所引起的許多後遺症，也開始顯現出來。11年前北市房價因此下滑，十一年前北市實施建物容積率管制前，許多建商即一窩蜂搶建，以求增加樓地板面積出售。結果造成一大堆品質惡劣的高樓建物；而搶建更造成市場供過於求，房價開始下滑。

然而，目前台灣經濟情況已迥異於十年前，國民可支配所得比率大幅提高，因此建物容積率管制全面實施，房市是否會因而再度如十年前「崩盤」呢？房地產業者對此有二極化的看法：

利多派：消費者預期房價將再漲，而於此時停止觀望，尋找有潛力的標的物，重新介入市場，從而造成房價「再起」，市場再度活絡。利多派認土地成本將更高另外，二、三十層以上的超高層大樓快速增加，而且是全國性。因此類建築士地取得成本原來就高，管理及建材成本也比一般十二樓高以下建物要高出很多，因此房價可能再揚，五樓公寓也將更物以稀為貴。

至於土地市場，且有有行無市賣方惜售情況將更嚴重，建商必將要花更高的價格才能取得一塊土地。

部分建商預估，在建物容積率管制未實施前，尚未管制的地區，房市將有一波較高的市場行情出現，而大都會郊區中古屋及土地將更搶手。利空派認政府有意壓房市利空派：建商搶建，而消費者預期後市房價將下跌，因此可能會因此造成買賣雙方在價格認知差距愈來愈大。如果財務上「頂」不住的建商，將只好走向降價求售一途。這種現象可能發生在中南部或房價已「飆過頭」地區。

建商表示，雖然政府一再強調全面實施建物容積管制措施，主要目的是提升民眾居住生活品質，而且這項措施是世界潮流；但政府主管單位似乎總是在房地產市場正景氣，或開始復甦時，適時作上述容積率管制的宣示，也難免予人「順便」「整頓」房市的意圖。

以消費者立場而言，相信大多數民眾都贊成政府的措施，但並不一定要「全面」，大可選擇如將開發新市鎮、新社區實施，至於老舊社區，似可以新的獎勵方式，代替統一的建物容積管制措施，在「原住民」利益不受損失情況下，予以改建更新，同樣可達提升居住品質目的。

台北市建商公會指出，建物實施容積管制，對房市所造成實質影響力，一定不會比十年前大。建商贊成因時因地作管制姑且不論房價是否下跌或上漲，大多數建商倒一致贊成「因時因地」，逐漸在台灣各地實施建物管制，畢竟這可使土地資源更有效利用，而且民眾生活品質、都市景觀都將因而大幅改善。

【1991-08-13 經濟日報】