房屋建築業走投無路了？

產業景氣 房屋建築業走投無路了？

【本報記者 許吉村】最近房屋建築業呈現空前的不景氣，與多年來房屋建築業存在很多不合理的問題，可以說是「脈脈相連」的。

祇是，在過去客觀的經濟景氣不錯的時候，病況沒有惡化，反而造成不少人投機的誘因；而現在經濟景氣的循環又達到了衰退的新低潮，才使原本充滿各種病態的房屋建築業轉趨惡化，而且形成蔓延傳染之勢。

畸形發展危機自生

缺乏金融管道合理的疏通。應該是造成這幾年來房屋建築業畸形發展，以致引發最近房屋建築業遭遇空前危機的基本原因之一。

因為，房屋建築業原本具有開發、投資、建造、組合等特性。在其投入、產出，完成商品的銷售，以至回收，短者至少須在一年以後，長者總在三、四年之後。在這產銷過程之中，所需資金之龐大，週轉之緩慢，實非一般動產的商品所能相比。

因此，從事房屋建築業的投資，基本上，便須有雄厚的資本及長期的資金作後盾。否則，即無法作靈活與順暢的營運。相對的，房屋住宅的購置，對於需求者而言，於固定資產的資本性支出，其購置資金的籌措，自非一蹴可成。因而，無論從造屋或購屋者供需雙方的立場來看，如何謀求資金合理有效的安排與融通，都是促進房屋建築產銷的基本要素。

然而，政府對於房屋建築的融資一向都沒有一套積極完整的政策與制度，不僅對建築業未視同重要生產事業給予中長期低利融資，獲至自六十三年以後，連一般商業性的短期融通亦予以停止；而且對於購屋者的申請房屋貸款，亦未曾明訂為政策性的住宅貸款，給予中長期低利融資，僅由一般商銀列為消費性融資，視其頭寸的寬鬆自行調節，同時在通貨膨脹較劇，物價波動較大時，往往即成為政府首先指定收縮的對象。

供需失衡投機者眾

在這種金融條件之下，房屋的開發、建造以至銷售通路，無形中缺乏流暢的管道，無法促使專業的建設公司從事長期大規模的房屋住宅開發計劃，使得房屋住宅的供給，基本上受到了限制，加上房屋住宅的生產原本即須有相當時間的限制。這樣一來，更加降低房屋住宅的供給彈性，而居住的需求彈性原本亦很低，加上台灣地區人口密集，土地面積有限，經濟成長又非常快速，自然也使房屋住宅的需求彈性更形降低。

因此，供需不平衡的缺口（GAPS）隨之產生，特別是在工商業發展快速的都市及其邊緣地區，經常隨著經濟景氣的繁榮而造成房荒，使得很多有土地或有錢的人看準此一缺口紛紛介入房屋建築的行業，配合分期付款的預售制度推波助瀾，導致房屋住宅的產銷透過商業性的擴充信用，創造了期貨交易的新高潮，假供應與假需求亦於焉產生。

很多「一屋」建設公司如雨後春筍應運而生，房地產掮客亦如過江之鯽，當然較具規模從事企業化經營的房屋代銷公司亦因此而出現。這種現象的發生，主要原因，即是由於房屋建築業的產銷沒有一套政策性的生產融資與消費融資來引導其正常的出路，以致徒然造成民間業者與購屋者之間彼此設法相互擴張短期的商業性信用，以支應中長期的需求，使得供需不平衡的缺口更加擴大，房價短期的波幅亦隨之增高，投機的邊際利潤常有倍增的情況發生。

於是，台灣房地產市場在經濟景氣繁榮的時候，幾乎成了動產的市場，很多人將原本屬於不動產的房屋住宅視為動產一般，繳交一部份自備款預購新推出的房屋，或備足較多的資金購買現成的房屋，然後轉手圖利，其流通速度之快，經常令人難以想象。房地產價格時有一日數變的現象，社會游資在缺乏適當的出路之下，介入短期的投機，應是主要的因素之一。

劣幣充斥良幣受累

因此，台灣地區不動產市場常常成為動產市場，這是全世界少見的現象。房屋建築業自然隨之畸形發展，不少「一屋」建設公司或「一人」代銷公司就像擺麵攤一樣，隨時可以出攤開業也可以收攤停業，使得專業的建設公司經常受到打游擊的投機者攪局，產生了類似「劣幣驅逐良幣」的不正常現象。

這些由社會游資臨時湊合專門搶建築業帽子的投機客，加上從中買賣房屋的投機客，相互推波助瀾，無形中造成了假供需的虛腫與物價的波動，間接也刺激了政府決策當局對房屋建築業的歧視與壓抑，使房屋住宅的供需始終無法獲得正常的銜接，而產生很多空屋沒人住，又有很多人沒屋住的怪現象。

然而，那些搶帽子的房地產業者，等到經濟不景氣來臨時，由於本身沒有足夠的專業知識與較長的資金來源，對於產銷的財務安排事先缺乏週全的計劃，一旦假供需的房地產市場原形畢露，造成房屋供過於求的滯銷之後，首先即被迫殺價求售，甚至撒手不管一走了之，其本身所承受的負擔並不很大。但影響所及，卻使得專業的建設公司不得不苦撐整個房屋建築業景氣急遽下降的嚴重打擊。

這是很多以建築業為企業生命辛苦經營的建設公司，感到心灰意懶之處。他們認為，消除房地產業的投機客與輔導房屋建築業正常營運絕不能混為一談。

融資政策亟待確定

台北市建築投資公會理事長劉成懿強調，房屋住宅既是民生所必需，房屋建築業的地位自應加以確定，而建築金融支援政策的制定，當是首要之務。否則，房屋住宅的供需無法獲得長期的平衡與穩定，房地產市場的投資勢將永遠無法消除，最後遭受嚴重打擊的，還是正當的房屋建築業。以及辛苦儲蓄急購屋的國民。(二)

【1981-08-22 經濟日報】