台灣房地產為什麼一直漲﹖（下）

台灣房地產為什麼一直漲﹖（下）

【林健鍊】
(5)稅負負擔：公告現值、公告地價、房屋查定課稅現值等調整，均極易刺激房地產波動；另方面對營利事業土地買賣，既課土地增值稅，復課營利事業所得稅，如此重複課稅非但違反租稅公平原則，也易造成逃漏現象或將此不合理負擔轉嫁至房價上；去年稅課收入年增率高達卅三．三％，最後負擔承受者絕對是以消費者為主。

(6)風險預期：由於房屋乃是一項集合各類建材與土地綜合加工而成之期貨性商品，因此在漫長施工期間風險極大，這長達半年至三年施上期內對於氣候(如雨季、颱風等)、環境(如山坡開發、地質良窳等)之順利配合極其重要，另方面在這施工期內，對於物價波動、工資上漲等不利因素及其他可能之變數均予以事先預期因應；故目前營建業者每於房屋售價上預加卅％之預期風險，似乎也已成為一項求生的「行規」與「公開的秘密」，房價之所謂偏高，自是不難理解。

(7)代銷轉嫁：時下盛行將房屋委由房屋公司或銷售公司代銷，主要是其具有告知、集中、分配之重大功能；惟部份銷售公司基於利潤動機，經常憑其敏銳之市場調查行情作為依據，俟機扳高房屋售價，而非以投資興建之成本附加利潤作成房價，故在超額利潤下，房價自然節節上漲。另外部份建設公司銷售人員憑恃地利或業務上方便，經常見機行事，以少許訂金將待售房屋悉數訂下，然後俟機加價轉手賣出；所謂房價「一日三市」實際上即是此等「買空賣空」「搶帽子」所致。代銷制度某些缺失應是導致房價激漲而遭人詬病之重大因素(惟值此工商社會活動中，代銷制度仍深具其存在價值，不應貿然予以否定)。

(8)促銷費增：往昔建築房屋多係自地自建或數量較少，因此銷售行為單純，然隨著都市化時代來臨，目前房屋建售已是「南征北討」且戶數龐大，為求銷售順暢均不斷採取各項促銷手段，如現行新聞媒介、電視傳播之房地產廣告充斥，自然其所有開支之促銷費用均逐項加計於房價上。

(9)產權糾紛：「房地產乃是一項充滿挑戰性行業」，主要在於其錯綜複雜且動輒牽涉業主權益問題，因此法令條文亦多如牛毛，若相關業者或政府執法人員疏誤均極易產生權益常粉而難以解決。如畸零地之衝突、道路通行權之爭執、祭祠公業之困擾、界址或坪數之混淆、業主地主之肆意刁難……等因素之發生在在影響營建工事進行或土地有效利用，因此因產權糾紛所衍添之意外費用，亦有加致房價升高。

(10)結構差異：平房、公寓、大廈或商店、住家之造價，自因結構之不同與施工期長短而有所差異；即以五樓樓房標準造價而言，每坪二萬三千元，七樓公寓為二萬八千元，十二樓則為三萬四千元，可知結構差　亦深深影響房價高低。

社會因素：

(1)財團炒作：儘管國宅績效低落，然民間業者對房地產投資卻是相當活躍熱絡，尤其對於「住者有其屋」目標的貫徹與象徵繁榮富庶之大廈的興建，財團的貢獻自是不容抹煞；惟部份財團近年來卻一反以往投資常態，而挾其雄厚資金與勢力大肆炒作房地產。如年初民生東路低費地之被高價競標，導致北市土地瞬間全面凌厲暴漲即為顯例。「如何限制信託公司、金融單位、保險機構等財團挾施財力壟斷房地產暴漲並使其導入正軌，充分發揮其合理經營方式，應是解決目前房地產問題之首要課題之一」。

(2)政府炒作：私有地交易通常慣採議價方式進行，縱有暴漲現象發生，對於社會影響力亦小。然公地交易行徑卻素行『低價征收，高價標出』之方式操作，難免予人炒作之嫌。如一般國有地、公有地處理均付諸於高價標售，愈形創出地價指標紀錄升高，而波及各地，帶動行情狂漲。「龐大公有地未能善加利用作為有利民生處理，卻配合財團競標炒作，哄抬地價。行政機關本位主義之推波助瀾，應為房地產價位暴漲之罪魁禍首之一」。

(3)輿論哄抬：房地產動態有些係屬片面性或客觀性，部份則為單獨性或僅係短期現象，然傳播媒介不察或未能深入瞭解即行報導，更有甚者有些經常有意無意似地刻意強調或渲染某些明星區段動態，因此經常引發全面反映，造成一發不可收拾局面。房地產價位時有「瞬間同步跳動」之現象，傳播媒介(包括傳播媒介中的廣告)應負相當責任。

(4)大眾哄抬：知識水準差距之逐漸拉平、傳播訊息之同時接受、接觸環境之日益溝通皆促使國人意識、行為逐漸趨向融合；房地產廣受國人矚目與預期保值而搶購，造成價格持續上漲即為大眾哄抬所致之最佳寫照．，故消費者的冷靜，當有助於房地產價位之穩定，然處於如此高度通貨膨脹的時代與房地產嚴重缺乏的今天，空洞的呼籲已是無法令人接受；「供需關係的平衡方是解決『假需求、真缺貨』之最有利措施。」

(5)社會變遷：多年來社會型態逐漸自閉鎖性農業社會　離而邁入開放性工商社會，許多原有社會景觀與民間習性皆已大幅改變；如現今餐廳、旅館、出租公寓等服務業大肆崛起以及工作場所與住家環境分開(白天市郊空空，晚上則城裏空空)皆是影響住宅需求遽增之重大原因。

(6)環境改善：公共設施完成、道路拓寬、違章戶拆除、污染性工廠搬離、以及公共活動場所設立……等皆使得居住環境改善，房地產增值作用也因而提升，但換言之也即為房地產價位相形提高之主因。

(7)品質提高：隨著國民所得與生活水準之提高，消費者對居住環境要求也日漸趨向高水準化；「裝潢的美化、建材的進步、家具的講究等對住屋品質要求的提高，也是導致房價晉升的主要因素之一」。

(8)大都市化：在社會漸趨工商化後，鄉村人口頓時大量湧入城市，加速部份原有都市發展更形壅塞繁雜；目前人口流向以台北、高雄較為嚴重，即以土地面積僅佔全島○．七五％之台北市而言，二百七十二平方公里的地區，填塞人口卻高達二百卅餘萬人(尚不包括流動人口與外僑人士在內)，佔逾全島人口十二％以上，而平均人口密度已多達每平方公里八千四百五十一．五人，其中建成區更達每平方公里五萬一千五百六十八人，除每平方公里佈滿八萬四千人之九龍市區可比擬外，已是罕世難見。「在如此密麻集中的人口形成嚴重的都市化狀態下，如果房地產不因急迫殷切的需求而趨向旺盛，那反而才是問題中的問題。」

(9)施工期長：自始至終，房地產業發展並未獲得政府之肯定與重視，因此在廠商資金不足、建築材料標準不一、審計法規障礙、建築法規未能配合以及部份建築師、業者欠缺進取心等狀況下，形成國內營建業建築規模、工具與技術呈現相當程度的落後，致施工期比起國外較長，導致成本無法減輕，風險加大，房價理所當然居高難墜。

(10)風尚習俗：風尚習俗的盛行，經常導致特定型式房地之額外需求，而深切地影響供需關係與售價。如鄉村地區偏愛透天式單棟建築，景觀區慣以別墅式為號召，皆是如此；另如本地習俗對於三角地深具厚愛，而對於T型地帶建築物則視為「路箭」忌諱，以上因素對房地產也是相當具有影響力者，不容輕視。

(11)額外支出：法令繁冗、稅賦奇高皆使得房地產經營業步步為營、層層關卡，若部份執法人員蓄意刁難挑剔，或業主貪圖不軌，則每每發生「變通陣法、打通關節」情事；或許對於業主而言，過五關斬六將是另一回事，「便民利民」方為重要，但額外性頻頻支出的「沉沒成本」，卻又是加重房地產不合理上漲之部份因素。

(12)其他因素：其他如旅遊業的發達、色情的泛濫、午妻的盛行……皆意外導致觀光旅館、餐廳、小套房、出租公寓等營業性高級住屋大量因運而生，除刺激一般住宅隨同趨向高級化與高價位外，亦波及建材與營建勞動力額外需求，而形成循環作用。另如發行大鈔、公車票價調整等某些與房地產扯不上干係的因素也有時被用作房地產價格波動的藉口。所幸這些因素較少，且影響力亦小，期限也短。

總而言之，在「供需不平衡」的基本因素下，以及以上諸項因素中我們不難瞭解房地產因何上漲。

卅年來，台灣的經濟成就已被肯定，然在「食衣住行」中，「住」的方面顯然政府的表現極其薄弱；早期的建設中，「住」的環節一直被忽視，因此未能制得機先，而近年來在高度經濟成長與通貨膨脹衝擊下，房價幾乎平均每五年即上漲一倍，近一年來更如　韁野馬般奔馳，目前可說已全面陷入「政府燙手，業者搶手，買者棘手」之局面。

最近政府主管部門似乎已注意及此問題之嚴重，然遺憾的是，擬定之辦法、措施均以偏向於防弊為主，而對於興利似乎較為欠缺；最主要係對於房地產本質缺乏瞭解所致，因此容易流於「法令落於觀念，觀念不及現狀」之現象。

實際上目前房屋問題最大癥結在於：一、分配問題，二、價格問題。

以台北市二百卅餘萬人居住戶為五十餘萬戶而言，其中三分之一尚需租用他人房屋定居，而另方面又有相當戶數仍為老舊、破落、低矮者，因此「擁有一戶夠水準而且屬於自有的房屋」的心願，仍將是台北市一半以上居民努力爭取的目標；依經建會統計資料指出，今後十年間營建業生產毛額平均每年成長率將高達八％，而其生產價值將可達三千七百九十五億元；因此可以想見的是，未來的房宅需求仍將一片蓬勃，除非台灣經濟發生嚴重變化，否則這種現象必將持續，直至供需關係達至平衡為止，當中若有任何抑制或挫折，亦只是將問題延遲化，並不能實際解決，這是對「分配問題」應有的認識。

由於房屋乃是一項集合各類建材與土地綜合加工而成之期貨性商品，因此在高度通貨膨脹時代，國人競相購入保值乃是必然現象；目前購屋動機中遷徒換新佔十八％，購置自用佔廿八％，而投資保值卻佔五四％，顯然「今天的最高價，就是明天的最低價」已深植於民心；設若輸入性、自發性通貨膨脹無法戢止，那欲求房價漲勢平息，自是枉然。

對於購屋者而言，一屋難求所帶來的「房事困擾」並非著眼於房價的狂漲、激漲，因為房價的上漲，獲利的仍是購屋者，因此房價暴漲反而是購屋者所期待的結果。真正「房」事困擾卻是繫於購置資金的來源。

先進國家一般住宅價格平均為每年所得之三倍左右(即三年之全部收入)，而且享有長期低利貸款，因此既無所謂房價問題，反而在通貨膨脹期間，房價不漲才會埋怨；然在台灣，購置一戶一般住宅所付價款幾為八年所得，而且幾乎難以獲得合理便利的長期低利貸款，故問題顯得較為嚴重複雜。

房地產問題非今日始，遠在五十年代台灣經濟起飛階段即已開始，只是在經濟不景氣的當兒，方煥發出其鋒芒；據資料統計今年首季經濟成長率仍達七％，但工業成長率並未呈現顯著上升趨向，而貿易又呈出超局面，顯然營建業之繁榮，支撐著目前國內的經濟發展，抵銷了景氣的衰退，然而營建業又獲得怎樣的地位或應有的重視呢？

傳統上，只要物價上漲，我們總直覺地認為那是卑鄙、罪惡的；然對於造成卑鄙、罪惡的因素與背景，我們又有多少的認識與瞭解呢？

如果我們能對形成房地產持續性上漲的基本因素、間接因素與直接因素方面深入瞭解，而非一味以行政措施干預，那麼相信當有助於問題的解決，否則針砭失誤，受害的將是廣大的群眾！

【1980-07-23 經濟日報】