台灣房地產（上）為什麼一直漲﹖

台灣房地產（上）為什麼一直漲﹖

【林健煉】傳統上，只要物價上漲我們總直覺地認為那是卑鄙、罪惡的；但對於造成卑鄙、罪惡的因素與背景，我們又有多少的認識與瞭解呢？！

自從去年七月OPEC會議以來，由於房地產價位之不斷上漲，非但已引起政府之嚴重關切，更導致社會各界之批評與攻擊；目前一般輿論對於房地產之上漲，多歸咎於購屋者之搶購與業者之哄抬所致，但事實上房地產之得以長期性持續上漲，原因是否就是如此單純呢？

就「商品投機」而言，房地產應非最佳之投機對象，最主要是基於下列因素：

(1)不可移動性：房地產因受制於先天條件，因此無法如黃金、外幣或一般商品般隨意攜帶、挪移、搬遷、囤積。

(2)不易變現性：房地產買賣對象較特定，故變現不易、脫手困難。

(3)不利久持性：一般而言，房地產總價值均極龐大，因此若非直接用於生產性質，則形成資金凍結；除損失利息外，更需支付稅金、修繕費、維護費以及折舊等，負擔可謂相當沉重．久持極其不利。

(4)產出期限性：房地產自投入、開發、產出，期限較長，非如一般商品可短期趕出，因此風險不小。

(5)高度敏感性：對於戰亂、動盪、天災、地變、瘟疫……等不利因素，房地產反應極其敏感，而且也極易演變成難以收拾局面，因此其「投機基礎」應是相當脆弱的。

由以上五大特性可知房地產欲任意投機應非易事，然擺在眼前的事實，卻又是適得其反；到底甚麼因素促成房地產如此上漲呢？

其實構成房地產價位持續上漲的因素極其繁多，也相當錯綜複雜，然追根究底，基本上絕對乃肇源於「供需失調」所致。除此先決因素外，尚有其遠因(間接因素)與近果(直接因素)的，深入探討的話，大致可歸納如下範疇：

一、間接因素：

(1)政治安定：「政治安定自然促成居住環境之優渥、建設條件之有利以及國人對政府之向心」；昔日員魯特經濟繁榮、工商發達、交通便利，素以「中東巴黎」號稱，房地產亦奇貴無比，然近年來由於戰火頻燃，以致富商巨賈競相挾資逃離，如今所謂房地產問題自是銷聲匿跡。反觀台灣廿餘年來勵精圖治，呈現一片太平景象，既無戰亂，又無動盪，因此房地產業自是興盛不已。

(2)經濟繁榮：民國四十一年台灣對外貿易額僅三億美元，然歷經多年來高度經濟成長(卅年來台灣經濟成長率平均高達八．九％)，至去年時已達三百零八億美元，增逾百餘倍，而國民生產毛額亦達三百廿三億美元，且截至今年三月以前，每年皆能呈現大幅出超局面，加以僑外資持續湧入投資，更是導致國民所得之遽增與房地產之旺盛需求，故「經濟繁榮應是促成房地產激昂之原動力」。

(3)地稠人密：台灣每年除因颱風帶來豪雨而沖積出約五百公頃海埔新生地外，三萬六千平方公里的島嶼幾乎寸土難增，加以中央山脈幾佔全島近三分之二之土地面積以及原有土地不斷被開發利用，待用土地已是日益稀少；然台灣人口卻以卅五年增加一倍之速度挺進，以目前人口多達一千七百卅萬的「飽島」－台灣而言，「人口密度將近每平方公里五百人，已超越孟加拉而高踞世界首位」，如今更以每年千分之十九．六八％之高度人口成長率繼續膨脹；在如此地稠人密的情況下，「房地產飢渴症」之產生，自是本能也是理所當然(一千餘萬人口的東京與五百餘萬人口的彈丸港九，其遭遇亦同，但情況卻遠比台灣嚴重)。

(4)建設普及：水利、電力、通訊、交通、道路、遊樂……等設施之普及，縮短鄉村與都市距離，提高房地利用價值，也是刺激房地產價格挺升之重要因素。近年來鄉村或市郊因公共設施之完善或進行而促成房地產價格上漲者隨處可見；如台北內湖區、桃園大園鄉、台中中港路、高雄市港郊……等即為明證，而部份離島漁村或山地聚落卻因缺乏完善公共設施，多年來房地產卻幾乎持平未動。另如日本之全面實施列島改造計劃與我國之實施十項建設，均足以說明「建設之開發與普及，對房地產附加價值之貢獻極大，然對房地產價位之助漲力也大」。

(5)風調雨順：儘管台灣高山綿延，然因地處亞熱帶區域，故平原區氣溫適中，亟宜農作、畜牧、養殖業發展，加以年年風調雨順(如今年中南部乾旱現象往年極少發生，期限亦不長)致物產豐隆，因此房地利用價值得被充分發揮，價格自然隨之提高(此亦美國阿拉斯加房地產不如南加州之道理)。(6)民族習性：中國人素重「立足地」哲學，因此如「有土斯有財」、「有恒產者始有恒心」、「葉落歸根」、「安土重遷」……等舊有傳統觀念一直根深蒂固厚植於國人心目中，故對於房地產之重視與追求，可說已融為民族習性之一部份，不因異地而變；擴大而言，幾乎全世界有黃種人(筷子民族)聚集地方，該地區房地產業絕對是熱絡無比；日本、台灣、香港、新加坡、吉隆坡等地皆然，甚至地大物博之美國的南加州地區，也因港台人士之競相交易而導致該地區房地產暴漲，引致當地白人嚴重抗議事件。(據美國方面統計，目前日本、港台人士在美南地區購置土地已逾四千餘公頃之多)另方面國人素尚勤儉，因此只要資金調度得宜，必極力覓求保值之道，如購置房地、金鈔或參與互助會等；故「民旋習性引致房地產無形中騰揚，其潛在力量自是不容忽視」。

以上六大因素應是促成房地產價格長期升漲之潛在架構，今後台灣房地產業是否得以再「持績」步登榮途，將端賴以上諸間接因素變化而定。

促成房地產價格上漲，從間接因素而言，因是匯集式與漸進式性質，因此也極易為人所忽視，然直接因素因其性質較具表面化與衝突性，故也顯得較為人所矚目；換言之，促成房地產價格長期上漲的是間接因素，促成房地產價格短期上揚的則為直接因素。

二、直接因素

經濟方面：

(1)油價大幅調高：或許國際石油價格以往被過度壓抑，因此在民國六十二年以阿戰爭後，石油問題的嚴重缺失遂暴露而出，而每桶二美元之原油亦開始呈現幾何級數式大幅跳升，如今歷經滄桑後每桶已高達卅二－卅七美元階段，短短七、八年間暴漲達十六倍以上，由於現代物質文明有賴石油供給延續，因此石油價格暴漲，已嚴重地推使各項物價上漲逐漸演變為高度通貨膨脹，房價因成本激增，自然比照油價大幅調整。

(2)通貨膨脹嚴重：由於國際油價非理性暴漲，近年來政府對於公營、公用事業已改採「反映成本」、「以價制量」政策，因此輸入性通貨膨脹或自發性通貨膨脹遂趨向嚴重。去年物價平均上升廿七％，今年一至五月份躉售物價指數也比較去年同期增長廿二％，創六年來最高；而今年房屋建築費用指數更比去年同期增加卅％以上，且情況尚無緩和跡象，基於「反映成本」原則，房地產價格遂亦步亦趨攀升而上。

(3)投資意願低落：成本的遽增、利潤的下降、稅賦的沉重、出口的遲滯、工人的難求、某些單位的紛擾……等複雜因素已極端造成生產事業、工商企業之不景氣，嚴重地削弱企業投資意願，因此除部份資金已轉向國外，部份游資則投入房地產業，應地產價格水平頻受干擾自非意外。

(4)金融政策不穩：貨幣供給收放過度、官方利率與民間利率差距過大、貸款不易……等金融政策皆易影響民間企業財務適應問題，無形中提高業者對風險與利潤之負擔與轉嫁。

政策方面：

(1)政策上的遠見：如保護區、都市計劃、建蔽率、容積率……等政策之實施，皆有助於市容觀瞻改善、人口密度控制、生活環境素質提高等良性作用，但也相對促使土地價值利用率降低，間接提高房地產持有者負擔；如此次民生社區容積率實施後，曾導致該地區房價聯袂挺升。

(2)行政上的失誤：房地產敏感度極高，若行政措施不當，極易刺激其波動；如民國六十三年台灣建材匱乏不已，政府為壓抑景氣遂下令四樓以上建築禁建，建材缺貨狀況雖略獲改善，然亦導致寸土寸金之土地資源遭受扭曲，嚴重違反經濟效益，其所生對市容景觀、士地利用之損害至今依然存在。顯然禁建、限建等行政措施不宜濫用，主要係其即未能促使需求量全面永久減少，然對於供給面卻又無增加作用，反易逼迫房地產「量價」因素失去平衡而產生紊亂局面。此次中部地區搶建風潮又是一例，除嚴重造成建材暴漲、工人缺乏外，更留下三萬餘棟「問題住宅」，誠令人擔心屆時將如何解決之。

(3)行政上的延誤：「供需失調」應是導致房地產價格得以有恃無恐飛揚之最大主因，在這方面而言，行政上的延誤應負最大責任。「住者有其屋」向為政府綺麗政策之一，廿五年前政府既設立專責機構負責國民住宅策劃及興建事宜，然因執行上的偏失與績效的低落，至今已流為空洞形式。截至去年底止，全台國宅需求量應為五十三萬五千三百戶以上，但實際完工或施工中戶數卻僅及需求量四．九二％，因此多年來政府德政美意幾乎因執行上的偏差而停滯在口號階段，方引發房屋供需失調，導致「一些看不見的手」在以「過多的貨幣追逐稀少的東西」形成房地產暴漲。

(4)政策上的連動：國內油電價的調升、菸酒的大幅加價、鐵公路運費上漲……等公營公用價格相率提高，以及軍公教待遇調整、稅率增加等政策上變動，皆易促使社會各界心理上與成本上負擔難以平衡，並造成一連串聯鎖反應，而波及房地產，逐漸累積加重成本。所謂房地產暴漲尚有賴各項因素刺激方得發動，不幸的是，「多年來擔任這一刺激角色的，確以行政措施因素居多」。

成本方面：

(1)工資激揚：由於士大夫觀念作祟以及學歷主義所囿，近年來勞工逐漸缺乏，非但勞力難求，工資更是逐步升高；為因應營建業發展，業者除積極設法爭取「班底」外，對於建築工更是經常酒肉殷勤款待，優遇有加，所謂「勞工神聖」日益真實化。目前建築工每日工資已高達七百元以上水準，尚須每旬半月預先支付；在房地產營建成本結構中，工資佔卅七－四十％，工資的調整與支付，影響房屋造價非同小可(此次中部地區搶建，工資更高達日薪千元水準)。

(2)建材波動：近年來通貨膨脹猖獗，因此建材供給不穩定與價位頻生波動已是有目共睹；在房屋營建成本結構中，除工資佔卅七％，營銷管理費用佔廿五％外，餘卅八％以上皆為建材成本，故建材供給之不充裕、價格之欠穩定，皆嚴重影響房地產業發展。以水泥一項而言，廿餘年來素以帶頭領導建材波動而著名，此次漲勢尤甚；據聞最近中部地區搶建風潮中，水泥每包曾高達一百九十元左右，而去年底站庫交貨每包僅八十五元，因此「房價日趨上漲，建材波動應負起相當責任」。『房屋本是一項集合各類建材綜合加工而成之期貨商品』，因此「成本極難把握」，故建築業者因對建材掌握失算而虧損倒閉者，不計其數；所謂「蓋房子會倒，買房子不會倒」之理論確為事實，可知房價雖貴，但蓋售房子的風險卻遠大於買房子的；因此「建材波動」經常被引為房價上漲的藉口並不足為奇。

(3)地價跳升：台灣地狹人稠，土地供給又無彈性，因此地價昂貴自是必然趨勢，若地價稅、公告現值再遽以大幅調高，皆足以促使土地成本激增，更形刺激地價水漲船高而嚴重影響建築成本；目前地價約佔房宅總價五十％以上成本，因此「任何有關地價變動皆必轉嫁至房價上，台灣房價高於歐美地區自有其成本基礎」。

(4)貸款停辦：國內企業界自有資本率素來偏低，建築界亦然，因此採取預售制度似已成為台灣房宅營建業特色；往昔業者除靠購屋者預繳價金作為工程款外，另方面亦有賴銀行融資貸款支助，但近年來銀行方面購屋貸款已予停辦，業者資金調度頓形捉襟見肘，然為協助購屋者又不得不籌措資金自行辦理「購屋貸款」；惟龐大的資金皆來自民間，其利息自為「黑市」支付，所有沉重財務負擔，基於羊毛出在羊身上定律，最後又必歸宿於房價上。「國外房價問題不亞於國內，但由於融資貸款普及便利，以及期限長達十五－卅年，因此嚴重性即不如國內」。

【1980-07-22 經濟日報】