理財周刊作者文．莊孟翰(顏瓊真整理) |
理財周刊 – 2015年8月6日 下午10:53
Q:
台北市馬先生問：最近房市進入修正，但台北市政府從七月一日起，除了實施容積上限1.5倍外，之前還針對容積移轉設立「容積銀行」，這對建商及房市有何影響？
A:
台北市最早討論實施容積移轉，是因為迪化街老舊建築列為古蹟保存，將衝擊現住戶的財產價值權益(如拆掉重建蓋新大樓、可高價出售獲利，但被列為古蹟沒辦法拆除重建)。
因此，遂同意該地區的「容積」可移轉至其他區域使用，也就是「賣容積」給有需要容積的建商或開發商，而賣容積的錢則作為屋主的「補償」。
除了古蹟保存的容積移轉外，針對政府無足夠財力徵收的道路用地，或公共設施保留地的「容積」，也在適用範圍。
不過，自從「容積」可移轉，加上「容積獎勵」造成某些地區「容積」超過上限，引發鄰棟住戶「日照權」受損的爭議外，開發商從「容積移轉」獲取暴利的部分亦備受訾議，從而引發政府研修法令，進行2項抑制行動。
行動一，內政部營建署公告修正建築容積規定，未來實施都市更新事業之地區，法定容積為建築基地1.5倍，以外之地區法定容積為建築基地1.2倍。此一規定原定從去(103)年1月1日起實施，惟緩衝期延至104年7月1日正式實施。
台北市政府於2009年舉辦台北國際花卉博覽會，同時推出「台北好好看」容獎措施，即兩倍容積獎勵等都市更新方案，結果被批評為濫發容積、助長炒房。
最近台北市都發局已將「台北市土地使用分區管制自治條例」修正草案交付議會審查，往後都更基地容獎上限是法定容積1.5倍、非劃定都更區則是法容1.2倍；海砂屋、大眾捷運系統開發用地不受此限，最多可達兩倍容獎上限，但不得再申請其他容積獎勵。
按台北市政府所推出之「台北好好看」容獎措施，只要將都市更新區的閒置與陋房屋騰空，並在建築基地進行綠美化，即可申請最高10%的容積獎勵。台北市議員曾就此粗估申請綠化「假公園」2.58萬坪，但核准容積獎勵逾7000坪，送出容獎價值達68億元，以致監察院曾於2012年對台北市政府提出糾正。
該公告自去年公布後，即引發建商一波「搶照潮」，影響所及，若每張建照的施工期約2至3年的話，則在房市走跌，且依內政部統計處所公布之所有權第一次登記棟數，近三年半以來合計373,995棟、未來空屋數量應會呈現逐年增加趨勢下，兩三年後的餘屋量恐會再爆量，將更不利房市發展趨勢。
行動二，台北市政府去年7月2日公告實施的「台北市容積移轉審查許可自治條例」，新增設立「容積銀行」，未來開發商如有增加容積需求，需以繳代金方式向容積銀行購買，不能再以捐地取得容積獎勵。此項措施也被視為政策轉由政府「做莊」。
前台北市長郝龍斌認為，容積是一種公共財，但之前因市場資訊不透明、中間人介入，以致利益全流入私人口袋，因此欲透過容積銀行制度，把移轉過程中所增加的利益，回歸公共建設，創造雙贏。
根據《工商時報》報導，往年台北市公設保留地或道路用地最高峰時，動輒飆到公告土地現值的180~190%，甚至還有超出2倍價格，否則還搶不到；現在雖已降到公告現值的80~110%，卻可能賣不掉，身價已重挫55%。
造成此種情形，主要是房市景氣已逐漸衰退，大家都預期這波「房價修正」還會走一大段時日，且建商過去幾年所推的預售屋，在陸續進入交屋潮下，目前已出現購屋者延緩交屋，甚至不想交屋的情況，因而不斷加重建商的財務壓力，以致「買容積」的意願大為下降。
日前信義房屋亦提及，前兩年預購豪宅者，在今年面臨交屋，得繳一大筆移轉契稅，另有建商將房屋稅轉嫁給購屋者的情況下，竟有豪宅客跟建商「調頭寸」的現象；在此之前，更有全坤建設就其萬華地區環河南路的豪宅，直接打「75折」的消息，不僅對餘屋銷售更加不利，也凸顯建商不管是在銷售預售屋或新成屋，都面臨到買氣不振的嚴重衝擊。
兩年來我曾不斷針對房屋供給量過多的問題，提出要小心房市景氣反轉的意見，而去年底和今年上半年的房屋成交量的確不理想，不少建商及房仲業者都認為，是因為「房地合一稅」尚未定案，只要政策明朗，成交量就會出來，但從六、七月的實際情況來看，銷售量並未大幅回升，顯見消費者仍處於觀望狀態。
此種情況，已非建商一廂情願地強調購地成本高、建材一直漲，房價沒有「調降」空間，就能自圓其說、說服購屋者。如今全坤建設率先以「75折」開第一槍，後續勢必會有愈來愈多承受不了餘屋壓力、尤其是財務不夠健全的建商，會因銀行融資被催繳而有進一步的降價動作。
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