以房養老 美捅出財務黑洞

2009/09/30 以房養老 美捅出財務黑洞
李同龢 【聯合報╱李同龢／東華大學經濟系助理教授（花縣壽豐）】

金管會主委與衛生署署長提出反向房貸以房養老之概念，且舉美澳經驗為例，筆者在此補充說明。

美國反向房貸市場是全世界最大的，澳洲小了許多。美國於一九八○年代開始有反向房貸，但是因房子未來的價值之不確定性、可能的反向房貸申請人的道德危機，不再用心維修使房子價值下跌及人的平均壽命增長，因此反向房貸市場一直乏人問津，業者沒有太大意願參與，故在一九九○年美國政府由房屋及都市發展局提供保險，業者不需擔心損失，從此反向房貸市場較有穩定的成長。

美國反向房貸分為三類，第一類為由地方政府及非營利組織提供，第二類為由房屋及都市發展局提供，第三類則是由私人公司單獨提供；目前第二類已占美國反向房貸九成五市場，我們一般所指的均是此類。澳洲則是從二○○五年才開始有反向房貸，且均為類似美國的第三類反向房貸，並沒有政府介入擔保。

由於金融風暴的影響，美國老年人的退休金收入大為縮水，因此今年初美國會暫時放寬反向房貸的條件到年底，合格的申請人可以申請到更多的錢且手續費也暫時定了上限。因此到目前申請數量較以往成長兩成多。澳洲的情況剛好相反，由於信用市場緊縮，又沒有如美國政府的類似擔保機制，因此今年反向房貸市場幾乎凍結。很有趣的是，在美國，大約有八成五的申請人是用反向房貸的錢還剩下的房貸，真正按月拿錢的人不多。

由於申請反向房貸的費用很高，例如在美國，一些費用加起來，最高可以到達借款一成，更不用說還要付較高的利息錢，所以其實反向房貸的成本是很高的。因此不論在美國或是澳洲一般的正直理財專家，都不建議使用反向房貸養老，除非完全沒有其他方法可取得資金。

由於老年人理財的基本知識不足，近幾年利用反向房貸詐欺老人的案件持續成長，許多老人因此房子被銀行法拍，在美國常見的例子，要老人申請反向房貸然後買保險公司提供風險高及費用高的投資型保單及昂貴的老人年金等；澳洲典型例子為要老人申請超過其所需金額的反向房貸，所以業務員可以賺更多的佣金，因為澳洲法令允許反向房貸金額可以超過其已付的房貸金額，因此造成許多老人負債反而增加。

美國房屋及都市發展局提供的有保險的反向房貸，預計二○一○年會虧損八億美金，而金管會的提議為結合社會福利的以屋養老方式的反向房貸，以美國為例，筆者覺得一定會虧損累累，且詐欺例子會層出不窮，特別是台灣沒有專業的鑑價師，如何結合精算與物件鑑價都是很大的挑戰；到時又要用納稅人的錢補貼大洞，因此評估規劃時，應考慮如何避免財務黑洞及詐欺事件。