美房地產業 今年會更冷

美房地產業 今年會更冷

年底空屋率預估13%上下 旅館業住房率降為59.4%

【2002-02-17/經濟日報 官如玉】

去年剛開始時，所有跡象都指向美國房地產市場這一年會很慘。一年後，這些跡象仍然存在，顯示美國房地產業今年會更難過。

一年來，經濟降溫、空屋率上升、租金下滑，出租辦公空間首度比一年前下滑。接著爆發911恐怖攻擊，重創全美第三大辦公空間市場曼哈頓商業區，且波及全美各地。

恐怖攻擊受創企業亟於找到新據點，造成紐約市空屋率一度急跌，但在回歸經濟低迷基本面後，空屋率又開始攀升，且其他地區市場進一步惡化。

不動產服務及投資業者仲量行的投資管理部門主管高登表示，全美辦公室空屋率預期年底會持穩在13%上下，高於一年前的7.4%和去年第三季底的12%。

去年美國房市出現兩股不尋常的趨勢。經濟降溫迫使企業出讓過剩辦公空間，高達2.66億方呎，占全美未使用辦公空間的3.5%，造成空屋率進一步揚升。

和1990年代初期，房市大跌主要因為建商超建的情形截然不同。

對房東來說，另一個現象也同樣令他們感到憂心，即租戶承租面積減少，2001年第一季承租面積低於2000年最後一季，首次出現比上一季減少的情形。

接著，接著承租面積減少速度加快，去年承租面積比前年減少4,800萬平方呎。雖然和76億平方呎的未使用空間比較，這只是極小比率，但在建商持續擴大供應，去年新增空間高達1.42億平方呎下，這無疑雪上加霜。

企業大幅刪減差旅支出，旅館業也深受打擊，去年的每一個房間平均營收下滑8%，平均住房率由前一年前63.7%滑落為59.4%。

由於這些現象仍繼續存在，去年表現不佳的市場，今年仍將難以起色。

不確定性迫使建商的興建計畫喊卡。紐約建商達斯特表示，恐怖攻擊前他仍相當樂觀，位於42街第六大道、第七大道之間的50層高樓興建如期推動，如今除非確定三分之一空間可出租，否則計畫會喊停。

紐約辦公室市回春就看市中心何時復原。市政府官員寄望政府補助可留住承租企業，並吸引世界貿易中心受災企業歸隊。

但在這片黑暗中仍有若干曙光。這一波景氣衰退不會像1990年代初期那麼嚴重。當時，旅館業者債台高築，業者每1美元營收就14.1美分用於債務支出，如今已降到4美分，

租金下降對高科技業者也是一大福音。1990年代末期若干市場空屋率跌破3%，租金漲破每平方呎80美元。

但在網路業泡沬化、企業縮減科技支出下，這些市場的空屋率2001年年底攀升為七倍，租金減半。配備有先進電信設備的建築受創尤深，空屋率近40%。

但整體言，美國房地產市場仍是個穩當的投資工具，在經濟短暫衰退、所得縮水時，仍有租金收入可以彌補。

仲量行研究主管高登預估，辦公及工業用不動產、郊區住宅、零售賣場2004年可提供7%到9%的投資報酬率，而其他產品的則沒有增值空間，甚至還會貶值。

至於辦公室出租要等到白領階級需求再度擴增，辦公空間不敷使用，租金才會回升。

專家表示，房地產業將從過去幾年不斷增值、投資報酬率可觀回歸到較傳統的角色，提供投資人一份穩當的房租收入。高登說：「房地投資是躲避風暴的安全港。」

（取材自亞洲華爾街日報）

【2002-02-17/經濟日報/11版/寰宇財訊 】

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