容積率懼症瀰漫 搶推搶建成風 各地出現供過於求 買方空間加大

現在買房子 合適嗎？系列報導之八 容積率篇
容積率懼症瀰漫 搶推搶建成風 各地出現供過於求 買方空間加大

【記者李中 邱展光】這二年房地產市場到處瀰漫著「容積率恐慌症」，仍是無殼蝸牛的樊天姬，也不禁擔心未來無立錐之地，眼看著到處搶推的預售案，卻交雜看房價成本上漲、市場供過於求的說法，更讓她迷惑「此時是否該買房子。」

政府以往對都市發展強度的管制，是依土地使用性質不同訂建蔽率，並以面臨道路寬度為基準，核算可建築的高度，而建築投資者大都將建物蓋至最大的面積及高度，使區域實際發展超出容許使用強度。因而實施容積率管制，以公共設施服務水準及合理計畫人口，來規定建築基地可建造的最大總樓地板面積，藉此引導都市健全發展。

可是在實施容積率的前後，可建築面積相差一、二倍以上，在成本利潤的考量下，實施容積率風聲所及，搶照、搶推、搶建成為近一、二年來推動房地產市場熱絡景氣的主要因素。

台北縣部分地區已實施容積率，眼前實施在即是土城鄉，今年預售屋推案數量也是北縣最多的地區。

桃園縣工務局建管課統計，今年一、二月建築執照核發七百廿六件，較去年的三百七十一件，及前年約三百廿件大幅增加，而去年全年發照四千零五十五件，也比前年二千八百多件成長不少。

台中市房屋市場調查協會指出，去年台中縣市推出總銷售金額約一千七百億元，較前年共約一千億元有大幅成長，而今年上半年推案量估計將達二千億元，就是因擔心實施容積率而大量搶推的結果。

雲林縣政府建設局建管課表示，僅三月七日到四月七日的一個月內，向建管課申請建照或報開工的案件，就達一千餘件，比過去正常的工作量超出十倍。同樣的，嘉義市建管課表示，今年三月核發建照達二百卅件，比去年三月的四十件高出甚多。

而高雄市包括前金、新興、苓雅及三民等細部計畫通盤檢討地區，在今年六月底前實施容積率管制，其他地區則在十一月中旬實施，使高雄市建管科忙得人仰馬翻，各建築師事務所也忙著畫圖設計。

全省其他地區如屏東、彰化、新竹等地，也因容積率造成當地房地產市場少有的盛況。

唯獨台北市多年前已實施地上容積率管制，但最近內政部研擬對地下室計入容積管制，不少建築業者也因可售坪數減少，擔心利潤減少，而採提前搶建、搶照的作法。

衹不過台北市可建土地已不多，搶建、搶照的情況不如其他縣市嚴重。

就在各地傳言「全面」實施容積率的謠言影響下，台中市政府建管課長張宏政、台灣省建設廳主管科長黃萬翔等人，也都感受到謠言的威力。

黃萬翔說，容積率的實施是依都市計畫法，於辦理都市計畫通盤檢討所作的土地使用管制措施，基本上須有實施內容與範圍，應該是逐一檢討實施，不可能以中央行政命令要求全面實施，但謠言太盛，連不少都計官員也以為政策決意如此。

張宏政說，雖然市長林柏榕表示，任內不對舊有細部計畫區實施容積率，但建管課每到月底就有許多建商搶著送案，過去說三月一日，現在有的說五月一日、七月一日或年底就將全面實施，似乎大家寧可相信謠言，搶照、搶推、搶建情形仍持續進行。

最近包括台北縣、桃園縣、台中縣市、雲林、嘉義縣市、高雄市、屏東縣等各地房屋市場，都出現「供過於求」的壓力。

包括嘉義市建築投資公會理事長陳弘毅、雲林縣鑫上市房屋公司負責人蘇明德、高雄預售屋市場市調聯誼會長王民有等人都表示，因推案量大增，買氣及銷售率都有衰退的情形。

台中市同隆實業總經理卓勝隆說，無論從工資、建築、土地成本上漲，及景氣情況等都顯示房價應該上漲，但唯一使房價無法有效反映成本增加的因素，就是市場量太多的過度競爭。

高雄市卓越地產開發中心副理郭騰鴻說，容積管制一旦實施，高雄土地交易將暫時停滯，因土地成本增加，短期內無法反映在房價上，建商暫時不在高市買地，地主只好降價求售。

敦煌廣告公司總經理陳世雷說，依台北市實施容積率管制的經驗，房價先跌後漲，基本上容積率對房市是「短空長多」。

台中市中揚開發總經理張異昌表示，實施容積率後，房屋市場將有一段黑暗期，而黑暗期的長短與實施前搶照、搶建的戶數多寡有關。

正由於台北市房價在實施容積率後大漲，有不少台北客相信，趕在容積率前購屋，實施容積率後將可賺到上漲空間，因此各地出現專門針對實施容積率地區購屋投資客。

樊天姬在朋友的慫恿下，有心也買一戶，免得日後房價果真大漲，但不免仍擔心房市黑暗期會太長。

【1992-04-28 經濟日報】