<聯合月刊>宣傳魔術下的犧牲者

宣傳魔術下的犧牲者

No. 16 1982，11月：50-2

在極短暫的時間內，房地場業中爆發了好幾起「持分」糾紛。

所謂「持分」，嚴格來說是一種「持分、包租、對本」三位一體的房地場銷售技術。這套技術在銷售之初，以美麗的遠景吸引客戶，創下了「美麗」的業績，但也無力兌現承諾，而埋下了今天不美麗的禍根。

「持分」就是房屋起造人為了籌募營建資金，不容易一次取得，就把建築物的總面積細分為許多小單位，勸誘民間大眾認購，等房屋造好以後，認購人就可以「持」有其中若干「分」之一。

每個單位的資金雖然降低了，但是大眾未必有興趣認購，售屋人又配合「包租」的辦法。就是持分人買下房子後，售屋人在向持分人租回來，持分人作大房東，收屋人退居二房東，再將整批房子作為酒店或其他營利用途，包付大房東房租。

同時，為了表示持分的利潤一定比儲蓄優厚，又有「對本」的誘餌。就是二房東答應三年到五年期間內，一定把大房東原有的資本再加上豐厚的利息，一併還給他。

在三個動人的口號之後，卻隱伏了三個問題：

「持分」在有些案例中，沒有說明大房東所持的「分」，是建築物中那一塊地方，因此有了產權不清的問題。

「包租」則演變成「包租出去」，卻「不包付租金」，發生了積欠債務的問題。

「對本」的結果卻是「對半還本」，甚至是「對不起，無歸血本！」

大房東們發現上當、或是覺得划不來以後，自然心有未甘，它們人數甚夥，於是集體討債，引發數百至數千人大小不等的群眾糾紛，也成為報上的熱鬧新聞。

持分糾紛從小處看，只是民事官司、妨害公共場所秩序的案件，但往大處看，有與我國的金融體系、社會治安、甚至司法形象都有牽牽扯扯的關係。

比較出名的幾個持分糾紛，是臺北的芝麻酒店、石門芝麻酒店、金像獎戲院、嘉年華大飯店和財神酒店，前面三個的二房東都是張克東；嘉年華是董國王；財神爺先是劉成懿，後是金洋銀行。每一個案子的大房東也都成立了代表會、聯誼會…..等各種組織，選出了幾位代表或是監理事，來和二房東對抗。

筆者訪問了每一個案子的代表人和其他關係人，以了解這項糾紛進一步的發展，雙方討價還價的策略，以及糾紛背後的一些問題。

能看？能摸？不能吃！

再前述六個案子中，可說各有異同之處。在「同」的方面，持分人當初都是惑於甜蜜的口號而上鈎。譬如芝麻喊出的「作三東：房東、股東、財東」（結果卻是「通通搞不過張克東」）；嘉年華則說「你買我的，我租你的，三年之後，都是你的」（於今卻是「你買我的，我住你的，三年之後，都是我的」）。

不過，每一個案子的持分人，陷入的狀況並不一樣，大致可分為：「能看不能摸」、「看不到、摸不到」和「可看可摸」三型。

張克東推出的幾個案子，屬於「能看不能摸」的代表。持分人只有土地產權，而沒有建物的獨立產權，每個房東都分到某一樓的幾分之幾，卻沒有指名是套房呢？走廊呢？廁所呢？還是一根柱子。臺北芝麻酒店的召集人林其春說，有一部份房東拿回了五成的錢，算是還了「對半的本」，另一部分的房東則分文沒有拿到。

石門芝麻酒店的持分人代表葉錫榮、王烈說，在「對本」的合約中充滿陷阱，譬如持分人要求對本，需在某一個期限的前三個月提出書面通知，持分人往往不會注意去辦這個手續，到了結算日才發現被卡死了，領不到錢。

金像獎戲院持分人聯誼會的代表蕭家鴻說，有的持分人本利拿了七成，有的人分文尚未取回，張克東就倒了，而在他倒之前，又把戲院的經營權轉讓給黃卓漢，捲光了黃卓漢兩千五百六十萬押租金，在這種情況下，持分人向兩邊都要不到錢。在各個糾紛中，張克東丟下的爛攤子最大，受害人也最多。

在「嘉年華」方面，則是「看不到也摸不著」，原來嘉年華最早的起造人說，要向銀行貸款融資，產權不可分割，因此只是以一紙租賃契約，證明酒店是向大房東租來經營的，所有權卻還是屬於二房東以方便抵押。這個怪招，使得嘉年華週轉不靈後，銀行要拍賣嘉年華的產權，而實質上並沒有欠債的大房東還不能抵抗。嘉年華持分人代表的主席張耀勳說，房東只收回房租一成、鑰匙一把，在各個案子中最是不利。

在「財神」方面，可說是「可看可摸」，只是原來該可以吃的，卻吊在鼻子面前，聞得到、咬不到，因為財神的持分人，他們的所有權狀上，標示了所有建物的區域，即使大家不能聚在一起扮財神，散了伙還是可以分到一間小套房，各自作寓公。持分人氣憤的是，財神積欠了巨額的租金，而它們還是要負擔房子的各項支出。聯誼會理事長宋長富說，尤其是接手財神的金洋銀行，似乎沒有償債的誠意，只圖控制財神的現金收入，敷衍各個債權人。

光說，不練，等著逃！

在這種紛亂的情況下，大房東、二房東各出奇計，打算為自己爭取到最有利的地位。目前經營者仗恃的是「說、逃、拖」三字訣；而持分人只有以「吵、告、拉、住」來對抗。

張嘴說，講承諾，是嘉年華幕後老闆--華僑董國王的辦法。他一再安撫持分人，並且差遣總經理王繼安攜回部分現款，以示整頓的決心。他屢次答應親自來解決問題，雖一再食言，但至少又一再指出了改期來臺的日子。「說」固然給人一種光說不練、口說無憑的感覺，但仍然遺留給人一線或然的希望，一個遙遠的安慰。

光了腳ㄚ子逃，最令持分人生氣。二房東有的逃的是「人」，有的逃的是「物」。譬如說張克東被告發，傳訊幾次了，他都相應不理，甚至也不委派律師代表出庭。持分人曾經當庭請求拘提，檢察官卻表示已經拘提了，但是「拘提不到」。持分人說，莫非張正東會奇門遁甲，真是如此神通廣大？又如金洋銀行接管財神以後，怕持分人向法院申請假扣押酒店內的動產（假扣押就是把財產暫時先扣押），於是就把全部的家具、裝潢，都賣給「自己」的關係企業「美華租賃公司」，再向美華租回來，斷絕了持分人的這一條路。

伸出一隻手來「拖」，拖的意向尚未明朗，拖的方法則是不和持分人決裂，但從一個非常難以妥協的尺度上，作為和持分人談判的起點。譬如說「金洋」希望以每坪月租金四百一十六元六角的代價，和持分人定十年的租約，這個條件就很難獲得熱烈的迴響了。但「金洋」既擺出「願談不願打」的姿態，局勢就有往下拖的可能。這個策略的目的可能有二，第一是利用「抓癢心理」，迫使大房東軟化，所謂「抓癢心理」，就是人的頭癢了，去搔癢處的時候，手勢一定由上往下抓；腳癢了，一定往上抓；心癢了、不耐煩了，一定會讓步。「金洋」方面代表的職責就是談判，不怕磨蹭，而房東代表都另有工作，不堪長期的爭論，屆時就可能委屈接受不利的條件。第二個可能，是二房東只是「以談判換取時間，以時間提領現金」，因為財神、嘉年華營運還不錯，二房東只要守住收銀機，等待現金提夠了，也拖不動了，也許就轉「拖」為「甩」，一走了之。

吵吵，鬧鬧，怎麼辦

持分人對抗二房東的法寶，第一個通常是「吵」，到酒店吵，到債務人家門口吵，幾個不相干的人也可以吵；罵二房東不還錢、罵法官不幫忙，甚至連行政院、法務部也遭了罵；有的人乾脆擄起袖子打算開打，張克東曾經飽受老拳，血洒協調會場。「吵」固然可以出氣，但是沒有解決問題的效果。

持分人中比較冷靜的，往往主張聯合訴訟。但「告」何容易！首先律師費用常佔訴訟「標的物」的百分之四至八，「標的物」就是酒店產權，皆高達數億元，算下來酬勞便需要數百萬元，持分人往往不願負擔。而且打民事官司，動輒要繳擔保金，債務還沒拿回來，又要被套牢一筆現金，令人的確很不是滋味。

持分人比較辛辣的一招是「拉」，把大家都拉下海。因為持分人往往以簽約委託二房東經營，無法收回經營權，於是向人告貸而不還錢，讓第三人來扣押自己持分的房子，教二房東無法利用它。或者是開商業本票給自己的親友，再由親友向法院聲請裁定催收票款，就可以不必付很高的擔保費查封自己持分的產權，阻止酒店做生意。總之，把大家都拉進流沙河，愈多人纏進來、鬧得愈大愈好。一位持分人說：「我吃了虧，也不准你佔便宜。」

持分人撒手則是「住」，強迫「進住」，或是接管經營，或是充作自己的別墅。以嘉年華為例，房東既沒有「所有權」，就強迫取得「佔有權」，這在「情」上雖無可厚非，在「法」上卻不是頂站的住腳。一位嘉年華的代表憂心忡忡地說，嘉年華一但被拍賣，新主人可能會和打算強迫進住的持分人發生衝突，說不定會有暴力事件，一棟華廈葉有可能因此燬為廢墟。

二房東雖以守勢為主，但目前並無明顯的敗象；大房東雖然強攻猛打，但卻是一群烏合之眾力量尚未集中。

大人，冤枉，請明察！

持分糾紛演變成今天這個樣子，並不是說持分的觀念是一項罪惡，而應歸咎於主事者浮誇、冒進，甚至有欺騙之嫌的性格。因為目前還有其他的企業仍用持分經營，業績尚稱順利，也不失為一個集小利為大利的辦法。

現在失敗的持分事業，有一個共通的怪現象：「酒店本身明明賺錢，對外卻負債累累；經營者雖然宣佈破產，但在生活起居上卻愈來愈闊」。其中究竟玩什麼把戲？很值得弄個清楚。

發生持分糾紛的案件，彼此其實並非是孤立的事件，而反映了廣泛的社會、經濟問題：

自土地資源方面來說，銷售持分的人，為了要在短短數年內付出高額的利息，因此往往把地皮價格惡性炒高，經統計發現，持分的房子常比相同地段的房價高出三成，不久後，附近的房價自然不甘落後，努力跟進，使得窮人愈來愈買不起房子，違背了住的社會福利性政策。

在社會安全方面，除了層出不窮的糾紛，影響社會秩序外，根據觀察，持分人大多數是隨政府來臺、年紀較長、在本地無恆產、軍公教中下階層的外省同胞，再持分代表會中幾乎清一色都是這種身分的人，他們持分的目的是「置產保值」，一生的積蓄，都在小小的「分」裡，而且原來打定主意，想靠「包租」生活；相對的，在本地有祖產，「置產投資」的本省同胞就非常的少。這似乎使我們感覺到，社會對前述這個階層的人，照顧可能還不完全周到，還沒有給他們絕對的生活安定感，他們才會做出饑不擇食的事，上「陽謀」的當。

又在金融體系方面，由於持分事件，引發了「超額貸款」的傳聞，又有外匯流通出了漏洞說法，都值得有關單位追究。

另外，在糾紛的訴訟程序中，司法單位也遭到了許多的批評。固然，以法論法，法曹們沒有偏袒那一方面，但在擿伏經濟犯罪的為首者方面，治安人員們的態度不夠積極，卻也是不爭的事實。難怪有位持分人尖刻的說：「如果張克東不是經濟犯，而是台獨暴力犯，我就不相信檢察官也拘提不到他！」

我們知道民刑案件太多，辦案人員不得不有個優先順序，「經濟罪犯」的流禍雖然不是「立即而明顯」的，卻是影響時間很深遠、範圍會擴散的，我們希望它也能夠盡可能擺在前面處理。

將來如何才能預防再發生持分糾紛類似的案件呢？一位持分人說得好：只有痛下決心查辦現在的案件，解決當前的問題，才能防止將來有人意圖僥倖。總之，「不要讓別人有打歪主義的機會，自己也不要夢想發洋財」就是避免上當最好的辦法。