2024-05-27 517新政能救房市嗎？

 文 沈朋達   天下雜誌799期

發布時間：2024-05-27

中國政府砸1.3兆進場買房　「史詩級」517新政能救房市嗎？

中國公布號稱範圍最廣的「史詩級」振興房市政策，政府砸3000億人民幣（1.3兆台幣）收購過剩住宅，轉變成中國式社宅「保障性住房」。四大救市政策有效嗎？

2023年的最後一天，劉醫師把自己入手僅3年，位於北京市中心、朝陽區三環內的公寓賣掉了。

「太太懷上第二個寶寶時，我們就準備換大一點的房。原本想把這間房子留著出租，但我看形勢不對，房價一直跌，不趕快脫手，以後會更虧，」劉醫師告訴《天下》記者。

這間約28坪大的公寓，最終以700多萬人民幣（約3048萬台幣）成交。幾個月後，如今市值又下跌超過50萬人民幣。

近期，和劉醫師一樣在二手市場換屋的中國民眾不在少數。跟據中國房產信息集團（CRIC）統計，2023年全國二手房銷售量超越新房，是1998年中國出現商品房市場以來，二手房首次站上房市主力。

但在黃金交叉的背後，二手房市並沒有大熱，相反的，今年第一季全國二手房成交量和房價都遜於去年。

住商不動產中國總部總經理伍世豪以上海為例，目前掛牌出售的二手房竟然至少要等18個月才賣得完。

房市差到跌破想像，終於，北京坐不住了。

4月底，中央政治局會議上率先強調要研究賣不出的房產，點燃訊號。

史詩級救市，供需雙管齊下

5月17日，主管經濟的中國國務院副總理何立峰開完「保交房」會議後，北京發布一系列振興房市的全國性政策，範圍之廣，外界直呼為「史詩級救市」。

不但頭期款比例調成史上最低，還有取消房貸利率下限等政策，人民銀行更拋出3000億人民幣（約1.3兆台幣），吸引地方國有資本收購新房，等於是供需端雙管齊下。

「這次政策的力度，是前所未見，」鑽研中國房地產市場的晨星分析師張峻菲說。

其實過去一年，中國振興房市的政策不少。伍世豪計算，2023年從中央到地方共發布800多條房地產政策，結果卻是該年新房銷售總面積一年減少8%。

核心問題在於，以往像「認房不認貸」等降低購房利率的政策，是由各地宣布，欠缺中央的統一部署，效用有限。

更重要的是，多數政策聚焦於刺激消費「需求端」，卻沒有從「供給端」處理房市失衡問題。

「央媽」出手3000億救房市

而這次不一樣。「史無前例的國家隊出馬了，」伍世豪形容的，正是中國央行——人民銀行的出動。

按照這一次的「517新政」，人民銀行將設立3000億人民幣的再貸款。第一步，用來支持地方的國有企業，以合理價格收購已落成、但未售出的新房；第二步，鼓勵地方把買到手的新房，轉成類似社會住宅的「保障性住房」。

去年已有一些地方政府試行收購過剩房屋，但這一次，是首度從中央層面規劃執行。

為什麼國家隊在此刻要出手解決過剩新房？這和過去幾年中國的房地產政策有關。

    為了落實中共總書記習近平「房住不炒」理念，中國陸續端出「限價」政策，2020年的「三道紅線」、禁止負債率過高的建商貸款，房企的暴雷潮，讓需求加速銳減，去年全國賣不出的新房面積較三年前還增加了1.7億平方公尺。

伍世豪分析，房子賣不掉、讓房價持續下探，民眾更不敢入場，「如果供大於求的狀況持續，再多的政策都刺激不了需求端，」這也是為什麼房市「去庫存」成為北京第一要務。

至於把新房轉變成「保障性住房」，又為了什麼？

中國房市未來將出現分流

去年8月底，中國國務院常務委員會通過一份名為《關於規劃建設保障性住房的指導意見》，外界稱為「14號文件」。

文件強調，要增加建設低租金、或低價出售的保障性住宅，「讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮。」

這項改革，等於將讓中國的住房政策，形成「商品房」和「保障房」分流的格局。

依照規劃，未來5年將在中國35座人口300萬以上的城市，建設超過600萬間保障性住宅。而這次收購未售出新房的政策，等於是用「以購代建」的模式，提升保障性住房的總額。

    這帶有社會主義風格的福利政策雖立意良善，但一大批保障性住房出現，是否會影響既有的商品房房市？

張峻菲提到，長遠來看中國民眾購房還有成家、投資的因素，影響不大。

伍世豪也分析，對多數尋求換房、改善居住品質的中國一、二線城市影響不大，但三、四線城市可是另一回事，商品房若沒辦法和保障房做出市場區隔，房市就可能受衝擊。

517新政，發的錢仍不夠多

無論如何，中國政府的當務之急是先救房地產。過去20年，房地產上下游佔了中國GDP約17%，不但是重要經濟支柱，更是內需的火車頭。

這次的517新政，能如預期救房市、進而救經濟嗎？

    「方向對了，但是力度不夠，時間也太晚，」中華經濟研究院第一研究所助研究員王國臣分析。

先看需求端，王國臣觀察，即便降低頭期款和利率，仍難敵民眾所得縮水、看貶房價影響，難以刺激入場。

供給端方面，北京這次提出的3000億人民幣再貸款，也遠遠不夠達成這個目標。

    「至少需要近10兆人民幣才能買下過剩新房，」王國臣以「三道紅線」推出前，2019年中國前50大建商的負債推算。

投資銀行瑞銀也有類似的擔憂。瑞銀根據中國35個大城市的庫存房數據推算，單單北京一個城市，若要減少約12個月的新房庫存量，大約需花2.4兆人民幣。

不只是中央「錢」拋得不夠多，王國臣也指出，許多地方政府已經因為地方債、城投債而深陷財政危機。現在繼續維持「中央請客，地方買單」的模式，恐為後續執行種下變數。

房市趨穩，減緩拖累中國經濟

儘管政策火力不夠，但對病懨懨的房市，似乎仍有刺激。

    張峻菲分析，直到2024上半年，中國房地產的交易量和房價都會比去年同期下滑。待新政策發酵，今年下半年至明年初，有望見到交易量比去年同期回升和房價趨穩。

瑞銀首席中國經濟學家汪濤近期也預估，中國房地產銷售在未來2至3個月會趨穩，全年房地產拖累中國經濟的程度，也會比去年稍微緩和。

「不期待政策能帶來大的復甦或成長，只期待能看到市場穩定，」汪濤說。

「史詩級」的房市政策，也開始讓民眾出現不同於以往的情緒。

    劉醫師正在北京物色坪數稍大的二手房作為新居。517新政後的一週，他發現有些賣家已經悄悄調高了售價。

「業主等到重磅消息，覺得政府還會有救房的政策，自己更有（漲價）底氣了，」劉醫師表示。如今，他希望儘快找到合適的房子，在這座城市安家。（責任編輯：洪家寧）