【記者梁任瑋】
【2003-09-10/經濟日報/10版/兩岸】
上海房市發展時間不長，爆發力驚人，已歷經三年波段上升，各界還是看好後勢，持續加碼。這幾年各地人士群聚上海投資，上海房市已經成為中國大陸房地產的指標，尤其上海浦東特區的中高檔別墅與超高層住宅房價，已經直逼台北目前行情，套句上海的流行語，只能以「紅火」形容。
本報記者梁任瑋月初赴上海採訪，完成「火紅上海房市系列報導」，描繪與台灣相似的上海房市交易，並探討台灣代銷業與房仲業在上海投資的現況。
如果說，上海是個吸金的國度，那麼，國際熱錢匯流的極致化表現，就是比鄰而居的高樓大廈，以及居高不下的房價。
當台灣人還在流行看八卦雜誌，追逐名人八卦，上海人最熱中的話題，除了房地產，還是房地產。上海房地產到底有多熱？繞一圈公車站牌旁邊的書報攤，你就會知道。目前上海當地專門報導房地產訊息的周報至少五份，月刊至少一份。
房市流行三高
台灣流行用「三低一高」形容房市買氣交投熱絡，對岸的上海，同樣也有「三高」一說。所謂的三高，是指投資比例高、房價持續高、房價收入比明顯增高。
房地產熱，高檔樓盤（個案）尤其熱。8月底，才剛擺脫裝修房品質問題的上海世茂集團宣布，10月開始，公司將巡迴世界舉行說明會，向各國有錢人推銷上海最高檔的豪宅。
同一時間，台北的財經雜誌，出現一連三頁的上海高檔房地產The house廣告，文案上將自己與台北101、紐約上東區數億明宅、東京六本木hills相比，就算你不想在上海置產，也想到上海接待中心一窺世界級規格的豪宅模樣。
上海身為中國的經濟櫥窗，十年來它像個強力的磁鐵，吸引著世界上無數商人到此尋夢。
根據統計，上海外來新移民逐步融入當地生活的比率已經相當高，2002年外來人口購買預售面積已達到502萬平方公尺，幾乎占整個上海市購屋比重的18.7%，其中該部分購屋者自住比率近80%。
在大量國外、境外、省外的「三外人士」，排隊般等著進入這個希望之都，2002年上海平均住房均價為每坪新台幣6.1萬元，其中每坪單價在新台幣3.9萬元到6.5萬元的產品就占55%，其中別墅和市中心區的單價每坪7.8萬元的已經比比皆是，喊到每坪新台幣15萬元的也不再少數。以台北人的眼光看來，這樣的價格或許合理，但是依照上海的平均所得來看，上海民眾的購屋壓力與台灣相比，甚至有過之而無不及。
不可否認，當一個城市從荒蕪到開發的過程中，炒作房地產現象將隨之出現，20年前的台北如此，20年後的上海也是如此，而且上海發展樓市的規模，還比當年的台灣放大數十倍。
雖然非上海籍人士以增值的角度投資上海房地產，是支撐上海房市站穩腳步的主因，但是導致上海房價穩中帶升的力量，主要還是持續棟拆遷舊社區的動作，使得民眾購屋的需求持續爆量；另外，就是上海民眾所得逐漸成長，購屋民眾持續增加。
上海去年動遷戶約9.9萬戶，消化住宅新建面積約900萬平方公尺，今年棟遷量約8萬戶，消化住宅新建面積約700到800萬平方公尺，這些為了改造舊社區而拆遷舊房子的居民，成為支撐上海房市不斷往上升波段前進的最大力量。
但是過熱的結果，就導致泡沬產生。「現在上海像極了當年房地產飆漲的台灣。」長期觀察兩岸房地產現象的上海樓市海外版總主筆蔡為民很悲觀，提出隱憂。
蔡為民表示，1986年台灣房地產市場藉著新台幣對美元的強力升值，由40元兌1美元升至25元兌1美元，引發國際熱錢大舉進入台灣套利，加上當時房價因長期不景氣被低估，導致市場買氣開始湧現，銷售率大幅提升，甚至有一日三市的行情。
當時，房地產的性質在購買者心中產生了質變，由自住、自用，轉為投資性增值商品，連菜市場買菜的阿公、阿婆都跑去「搶」房子，在非理性的供需情況下，終於在1988年劃上句點，一蹶不振，直到今年才開始復甦。
同樣地，把鏡頭轉到上海，當中央高級官員頻頻放話，藍印戶口與購屋抵所得稅等獎勵措施截止，重大工程配套房已然啟動，跨行經營者蜂擁投資興建高樓，更加落實了上海房地產市場泡沬化的警訊。
有人預期未來五年，上海房地產仍將走出一個強勢增長的周期，不過，還是有人認為上海有兩大不健康的因素必須調整。
第一，是過多建商依賴銀行資金的結果，市場將集聚風險，引發市場較大的波動；第二，是房價上升過快，導致消費極限提前來臨，迫使房價回調，繼而引發房市恐慌性賣壓，破壞市場信心。
「景氣的拐點終究是會來的。」蔡為民認為，短時間內上海樓市當然還是建築在三外人士與棟遷住戶的需求基礎上，但是按照景氣周期而言，現在肯定是要邁入高原期，可以預期的是樓市景氣不會更好，但肯定不會更壞，歷史的必然無人可掌控，就好像沒有人知道相隔千里之遙的上海與台北，竟有許多相似。（三之一）
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