今年中國最火紅的投資商品，令人意外的並不是股票投資而是中國監管機構打壓許久的地產投資再度復活。為了避免中國經濟硬著陸，中國人行進行多次的降息降準、在去年底首次鬆綁購房限制，人民幣匯率的貶值波動以及陸股表現的極度不穩定，促使內地資金將目光重新關注於樓市身上，難以想像的是上海房價再創新高紀錄、深圳等大城市過去一年以來的房價漲幅更是超過五成。
人民幣的貶值意外助長中國房價反彈回升行情，資金寬鬆的投機資金讓中國房市再度出現局部泡沫的疑慮。以深圳為例，去年底個人住房貸款餘額較前一年度增長近四成，2015年全年新發放個人住房貸款則增長近兩倍，而且首付貸等場外配資槓桿的盛行，內地甚至出現了零首付型態，房地產風險再次上升是有跡可循的。
甫結束的全國人大和全國政協兩會的樓市發展政策，定調為因城施策去化庫存、因地制宜調控房市，積極推動一二線房價上漲較快城市逐步加強調控；這顯示中國政府對於樓市的經濟貢獻度，仍是有所期待但又擔心失控的風險再現，就似執行著同時踩下煞車和油門，是個且看且走、充滿不確定風險的政策方向。
國務院總理李克強在兩會定調今年經濟成長率將是6.5%到7%之間，這是首次以區間呈現經濟成長率，也是最高領導階層首次公開承認經濟下行壓力加大，明確表白中國經濟放緩趨勢和程度遠比想像中更為嚴峻。因此，從過去大力打壓房市避免泡沫化硬著陸，到快速轉變為再次寄望於房市對經濟貢獻有些期待，也不足為奇了。
中國樓市榮景泡沫是否真的再起？相信與2013年觸頂的房地產全面極度盛況下的泡沫化，還是有相當的差異。因中國房地產已進入一個新的關鍵期，以第一線北京上海等主要大城市所擔心的是地區房市過熱與供給不足壓力，但其他三四線城市仍持續面臨庫存過剩的局面。整體而言，中國城市間的房價漲幅差距，正出現進一步加大的拐點，有房族與空殼族財產價值的差距出現顯著的擴大趨勢。
中國經濟增速的下行、人口增長結構趨緩與居住條件等因素，確定了中國樓市早已告別高速增長階段，今年以來中國大城市房價表現已與基本面脫鉤背離，其中觀察租金投報率表現，相較於紐約或是東京等代表超高房價的國際大城，投報率不到2%顯得極低，中國樓市成資金炒作的局部泡沫化訊號已被啟動。中國金融市場盛行的場外配資，則讓投資地產的槓桿取得極其容易，預估超過十倍以上的槓桿主要集中於一線城市的地區聚集，如果這槓桿型態出現裂縫或平衡結構被破壞，房地產加速泡沫後的硬著陸就會令人擔憂。
過去十年來在中國人口紅利、與人類歷史上最大規模的人口由鄉村遷徙都市的過程，讓中國樓市的發展享受到超級紅利與財富效果。長期而言，中國樓市整體仍持續調整過剩產能，以北上廣深等一線城市的高房價模式，仍為中國樓市極待處理的潛在腫瘤與風險，現階段樓市政策進一步的管制放鬆，更強化人們對於中國房價持續看漲的預期心理，也將加深資產相對房地產貶值的憂慮，這對中國樓市長期正常化發展是一大隱憂與風險。
(作者是國票金控總經理丁予嘉博士)
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