需5-10年消化 房地產庫存成陸心頭患

需5-10年消化 房地產庫存成陸心頭患

2016-03-03 02:42 聯合報 民生證券研究院宏觀經濟組長朱振鑫

很多人把中國大陸的「供給側改革」與煤炭、鋼鐵聯繫在一起，但其實最有新意的還是房地產。過去，大陸所有的房地產政策都指向「增加供應」。

大陸2003年起，把房地產定位為國民經濟的「支柱產業」，到2015年開足馬力完成保障房「十二五」規劃，大陸中央的思路一直是「千方百計增加住房供應」（2013年中央會議原話）。

直到今年中央經濟工作會議，房地產政策才出現了真正意義上的拐點：不再提「增加供應」，也不再提「房地產調控」，只強調一點：化解房地產庫存。

那麼問題來了，如何化解房地產庫存？是靠「鼓勵商業銀行提供優惠貸款利率」？還是靠鼓勵地產企業「適當降低商品房價格」？顯然都不是。商業銀行和地產企業都是市場化主體，不可能完全看政策的臉色。

翻看各國解決住房問題的經驗，中國目前最為欠缺的是國家住房金融體系。這裡說的「住房金融」不是國家開發銀行住宅金融事業部，而是真正的國家住房銀行，這才是未來化解房地產庫存最重要的一把利器。

什麼是國家住房銀行？簡單來說，這是一個給民眾購房提供融資支持的政策性金融機構。既可以吸收資金直接向居民發放住房貸款（如德國的住房儲蓄銀行），也可以發行MBS（房地產抵押貸款證券），購買商業銀行的住房貸款資產（如美國的兩房），進而間接鼓勵商業銀行放貸。

但不管什麼形式，最終都是一舉兩得的好事。既可以「惠民生」，降低住房融資的成本，支援老百姓購房的合理需求，又可以「穩增長」，化解當下大陸中央最頭痛的房地產庫存，緩解地產投資下滑帶來的經濟下行壓力。

目前大陸全國商品房待售面積已從2014年底的6.2億平方公尺上升到7.2億平方公尺（約2.2億坪），且2015年庫存還在增加。如果新開工和銷售按目前的增速持續下去，那麼庫存將需要五到十年來消化。

大陸化解房地產庫存的壓力比想像的大，而國家住房銀行有必要、也有條件成為大陸中央化解房地產庫存最重要的一把利器。