2000-03-09
撰文:洪盈華
十年河東、十年河西，房市不景氣十年，景氣寒冬肆虐，耐不住，則英雄末路梟雄出走，一堆債務難解，跳票風暴不斷；歷經數波景氣動盪，韜光養晦，已陷垮世紀豪傑。十年來，建築業界老闆名冊上的名單一一消失，當然，可以熬過十年寒冬且有實力者，已逐漸跳脫出來，成為下世紀房市發展的領航者。
民國七十八年八月台灣掀起無住屋者抗爭的大規模社會運動，上萬個無殼蝸牛族夜宿台北市忠孝東路四段，以行動表達對房地產行情倍數翻漲的抱怨。
時空移轉，民國八十八年無住屋者團結組織成立十年，不再有大規模的露宿，也沒有諷刺的行動劇，因為十年前的無殼族們，不但料想不到房地產會跌價，也可能慶幸沒有買房子而遭套牢。十年前因房地產暴漲而一夕致富的建築業老闆們曾被無殼族斥為炒作房價的幫凶，但至今多數建商已大嘆時不我予，不少看似檯面上的人物，更已在商場上逐一除名。
十年匯集大淘汰風潮
民國七十六年至七十八年房市景氣大漲，民眾抱錢搶著買房子，預售屋個案價一日三調，建築業日進斗金，到處可見暴發戶，無論實力如何，只要有本事找土地，賣房子，收進一大筆現金就能開一家建設公司。經營建設公司不需要大本事，多靠老闆有人脈找人、找錢就搞定，多少房市英雄也好、梟雄也好，多出自前波景氣大漲之際，但缺乏專業經營，這幾年已形成大淘汰風潮。
民國七十九年房市景氣漸從高峰下滑後，不少建商仍不知泡沫正在破裂，反而好大喜功，大興造鎮計畫，大量興建的後果，餘屋充斥，使全台房市景氣更陷不景氣低潮，民國八十三、八十四年倒風陸續出現。
房地產大漲，曾吸引不少人物有意重出江湖再闖出一番天下，國信事件時的蔡辰男、出獄後的承安機構(現已不存在)董事長陳啟禮還有意攜手合作，開創汐止金龍湖畔個案，後轉手給和信集團捷和建設，也就是水蓮山莊的土地。
蔡辰男又與國揚前董事長侯西峰合作開發高雄漢神百貨及漢來飯店，蔡辰男並轉往大陸大連市開發「站前不夜城」商場案，曾獲「大連王」之稱，卻不幸栽在大陸人治色彩濃厚，效率卻差的問題中，資金慘遭套牢，後來將漢神及漢來股權高檔出售給侯西峰，自此甚少在媒體曝光。
多少「地王」慘遭沒頂
祐捷建設在景氣下滑過程時，有意殺出一條血路，推出不動產產權持分銷售的「詩丹達爾」百貨案，吸引數萬個小額投資人購買，該公司董事長黃錦洲卻在財務壓力下出走加拿大，且舉槍自盡，震驚加拿大及台灣社會，至今詩丹達爾留下的財務糾紛問題仍是未解。
詩丹達爾百貨案噩夢未醒，原為煤礦大亨的基隆顏家之一的台陽建設在忠孝東路及敦化南路口興建多棟大樓，有意透過一個大樓地下一樓商場規畫類似不動產權持分的個案，但因市場接受度不高，台陽在有意吸金卻不能如願下，出現跳票二十多億元，該公司董事長顏世宗已不知去向。
曾在營造業界經營相當出色的東怡營造董事長楊金村，大力轉入房地產界，大手筆買地開發，財務控管失當，民國八十四年發生跳票危機，後經政府同意紓困，卻因積勞成疾，壯年去世。由於公司內部經營問題不斷，導致跳票連連，東怡招牌只好退出江湖。
縱使有雄心壯志，缺乏財務控管能力，難以避免財務危機風暴，民國八十三年至八十五年第一批跳票王退出房市。原以為風暴稍息，民國八十六年因溫妮颱風造成汐止林肯大郡山坡地社區倒塌，在建築業界闖盪二十多年的林肯建設董事長李宗賢遭起訴，不得不退出市場，但社區倒塌糾紛仍未平息。
民國八十七年下半年開始，在餘屋壓力大、東南亞金融風暴等內外在環境不利經營的情況下，房地產界掀起前所未有的跳票大風暴。
新巨群、國揚、廣三跳票風暴撼動全台
跳票風潮的主角多為借殼上市公司的老闆。在台中發跡，擅長興建大批低價住宅的瑞聯建設，吃下皇帝龍公司股權，將營建案併入上市公司經營，並曾傳出有意介入報業經營，但因財務操作失誤，造成跳票危機，至今皇帝龍已改名為瑞圓，可是經營壓力未除。
在基隆地區經營出一番局面，緊跟建築業借殼上市風潮的羅傑建設，也鎖定聯食品取得經營權；由於刻意護盤，財務惡化，該公司董事長羅律煌發生跳票，差點舉槍自盡，後雖出面面對問題，不過，聯成食已內傷嚴重。
羅律煌出事，接連引發更大風暴，因與羅律煌「一掛」的新巨群機構董事長吳祚欽、國揚建設前董事長侯西峰、廣三集團董事長曾正仁等都投資中央票券公司，並利用央票籌資，人為不當護盤。羅律煌跳票後，凸顯央票資金吃緊，其他人的資金問題也逐漸原形畢露。自此，新巨群、國揚、廣三等跳票風暴如排山倒海般撼動台灣經濟。
以房地產起家，運用民意代表身分運作政商關係的宏福集團董事長陳政忠，也因宏福票券財務危機，只好轉售宏票及宏福人壽股權，逐步退出商界，而宏福建設握有大量餘屋，資金卻少，請求紓困以繼續生存。擎碧建設董事長黃銘坤介入國賓瓷股權，也有意效法其他公司炒股價，卻因時機不對，且經營不善，將股權轉售後，仍難保住擎碧。
營建上市公司也因股市低迷，及金融單位雨天收傘多重壓力，不當護盤公司全都發生財務危機，例如仁翔、啟阜、尖美、國揚、宏福等。在營建界打滾二十多年的皇普建設前董事長段津薪也因不當護盤，終撐不住財務壓力，在八十八年底前出現跳票，黯然下台。即使大如宏國集團都受困於房市不景氣，擁抱太多房地產，資產多，周轉難，而被傳出財務吃緊。
地產界跨世紀導者｜林堉璘、馬玉山、趙藤雄、殷琪
民國八十九年股市連開紅盤，加權指數重回萬點，營建類股跌深反彈，平均漲幅近七成，而在房地產業重新洗牌後，新世紀的領導者已躍上檯面。
住商不動產企研室分析，過去二十八年來的股市表現及房地產行情的確印證了「房市是股市資金最後的流向」的說法。
回顧過去三段房市景氣高峰期，分別出現在民國六十二年及六十三年、民國六十八年及六十九年，以及民國七十六年至七十八年，每次都在股市飆漲的半年至一年後，漲幅更是超過股市上漲的幅度。
股市呈現多頭走勢，經濟成長可望加速，房市景氣也有機會落後反映，只是，新時代的競爭條件著重專業技術及資金能力，跨世紀的競爭者將以營建上市上櫃公司經營者為代表。
宏泰集團董事長林堉璘、冠德建設董事長馬玉山、遠雄集團大都市建設董事長趙藤雄等各具特色，且擁有跨世紀領導者的特質。除在房地產界資歷至少已超過二十年以上，經歷幾波景氣起伏，猶屹立不墜，實力更加壯大，重要的是，都有條件執著營建本業，再發展轉投資高科技事業，相輔相成推動建設公司轉型。
大陸工程總經理殷琪繼承父業，主掌高鐵工程，也引導企業發展的跨世紀大業，對於營建業，殷琪並不放棄，除統包工程外，在房地產開發上，重視品質的大陸工程也將扮演領導要角。
在時代巨輪快速運轉下，國建、太設、太子等大型集團式建商也不得不求新求變，因應房市新的競爭趨勢。國建董事長李肇基表示，建商經營一定要節省成本、提高專業施工能力，並導入高科技。
股市上萬點，建設公司經營競爭壓力未減，原因是萬點行情帶不動房價大漲。李肇基說，民國七十年代，股市大漲後，房價也大漲，但現在住宅自有率太高；房地產仍供過於求；人們不再追求買第二棟房子，只有換屋需求；地震提高人們的風險意識，打破以房地產來儲存價值的觀念。
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