不動產證券化 積極導入正軌

建商公會將辦公聽會 努力促成信託法立法通過

【記者洪雅齡─台北】
【1995-01-17/經濟日報/15版/商業流通】

建築業者為擴大資金募集管道，已積極為不動產證券化尋求出路，中華民國建築投資商業公會全國聯合會已計劃提出可行作法，使建商在自存資金、銀行貸款及預售房屋等方式外，能增加開發新的投資工具，吸引一般民眾參與房地產開發，並投入公共建設。

中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會已委託淡江大學副教授莊孟翰及中興大學教授謝潮議，研究「商業不動產證券化問題」，莊孟翰表示，不動產證券化的優點可提供多樣化的投資管道，促使投資資金變現容易，且流通性大，有助分散投資風險，可藉由專業化經營來抑制投機買賣，提高投資效益，並能吸引民間參與公共建設及都市更新。

所謂不動產證券化，並不是一般預售屋市場所看到的持分產權產品的銷售作法，而是由開發業者以發行受益憑證的方式向社會大眾籌募資金，用以開發土地，投資人僅取得受益憑證，並未取得產權持分，無權屬問題。不過，在國內計劃推展真正的不動產證券化，不是短期可成，相關法令不完備，是證券化不能發展的主因。

莊孟翰說，不動產證券化也有相關的缺點，現階段不動產證券化根本沒有流通市場，不利推行，也容易受證券市場影響，風險較大，投資者對產業經營的自主性較差。

國內預售屋市場曾出現過一些類似不動產證券化作法的案例，但尚未出現真正成功案例，針對過去財神酒店、芝麻酒店、北屋百貨等失敗案例，及最近熱門的歐洲共同仕場、吉米鹿理財專案、亞太萬仕商務會館以及之前的登豐理財世界、天母美食王國等案，建商公會全聯會都將以個案研究方式，探討經營困難點。

建商公會全聯會理事長莊南田指出，信託法草案已送入立法院審查，最近將舉辦公聽會，建商應努力促成信託法立法通過，將不動產證券化導入正軌，使投資開發者有機會透過正常管道，取得較多資金，並提供消費者另一項投資報酬率合理的投資工具。

雖然建築業者從各個層面，擬引進美、日等地不動產證券化作法，但政治大學地政系教授張金鶚表示，證券化的關鍵是看開發商素質、個案潛力及長期經營管理計畫，業者應釐清不動產金融化定位，就算是建設公司股票上市，也能視為證券化的一種。他建議，建商應積極分析各種持分產權單位商品的可行性及優缺點，不應老是以證券化混淆視聽，也無達到吸引消費者的目標。

太平洋房屋董事長鄭明智指出，過去建商採行類似不動產證券化作法失敗的案例，主因在於重視增值，而忽略節稅，不動產證券化應注意四個要件，一是節稅、二是管理經營、三是企業知名度為背景、四是消費者與投資者等。台灣推動不動產證券化，一定要建立在遺產稅、贈與稅等的節稅方面，鼓勵地主不移轉炒作土地，而使用信託方式。

力霸建設發現國人對不動產證券化觀念不太能接受，以致放棄天母美食王國案。力霸建設總經理方瑞生說，實際投入證券化作業後，才知道最困難問題是地下室產權分割相當困難，銀行不太願意接受貸款，以及流通市場不易建立等。