細數卅年興衰史 ---房市交易法制化即將到來

鑑往知來 細數卅年興衰史---房市交易法制化即將到來

【洪雅齡】萬丈高樓平地起。國內房地產發展如同蓋房子一般，近30多年來，從四層公寓到50層以上超高層大樓，由預售房屋興起到預售制度存廢爭議，與國內政經局勢發展息息相關的房市，正邁入交易制度法制化的時代。

國內房地產市場約從民國50年開始發展，當時都市建設百廢待舉，住宅需求殷切，逐步吸引企業投入房地產業，是房地產市場的濫觴期。

在這個年代，由於都市土地有限，國內土地利用漸趨多元化，自大陸來台的大陸工程公司，挾工程技術及經驗優勢，於民國50年興建台灣第一棟四層公寓－－光武新村，並公開銷售。這項做法，開始帶動房屋朝向高層發展，而且成為土地持分及區分建物所有權產權出售方式的開端。

為因應住宅需求的快速成長，建築公司如雨後春筍般設立，房屋供給量逐漸增加，這時期的代表企業是民國53年成立的國泰建設公司。宏大不動產顧問公司調查，民國60年後，國內每年建築物面積增加一百萬平方公尺(約31萬坪)，房地產規模逐漸形成，可說是房地產市場的發展期。

60年代的兩次能源危機，並帶動國內預售屋制度的興起。民國62年，中東戰爭引發第一次能源危機，造成全球性通貨膨脹，在投資保值心理驅使下，投資人爭相購買房地產，促使建商推出預售制度，以在短期間不必支付全額房屋價款方式，增加投資誘因。

到了70年手代，政府提出課徵空地稅、調查房地產交易資金來源等政策，使一些在60年代不懂財務規劃，又過度擴張的建商，如華美、白宮、金記等建設公司，都因財務出問題而相繼倒閉，是房地產市場如股市重新「洗盤」的關鍵期。

民國74年太平洋房屋公司成立，帶動國內房屋仲介店頭發展，至今仲介店頭式連鎖發展競爭激烈，中古屋交易逐漸步入正軌。

有些關鍵性人物，影響了房地產業的發展過程。50年代成立的華美建設董事長張克東，因興建高格調房屋聞名，六十年代時並曾以產權持分銷售方式處理「芝麻酒店」；眾利投資公司董事長劉成懿也以不動產持分方式，銷售「財神酒店」，但因遭逢景氣起伏，加上經營不善，之後都成了「爛攤子」。不過，這些創新作法至今仍為部分建商使用，這些「名人」也成了房地產發展史中的「梟雄」。

房地產代銷業鼻祖是六十年代台北房屋董事長葉條輝。他以自創一格的廣告行銷方式賣房子曾引起轟動，也創造了預售屋制度。雖然台灣房屋70年代時仍因財務問題，難逃關閉厄運，但葉條輝仍是房市知名的奇才。

已故的大陸工程董事長殷之浩與太平洋電線電纜董事長孫法民，共同成立太平洋建設公司，支持太設現任董事長章民強創業，並帶動房屋業界步向現代化。

房地產市場一如任何行業，也有景氣循環，但主要是配合著經濟景氣起伏，從60年代起開始出現七年一週期的循環期。房地產前一波景氣在國內游資充斥下，大好於民國77、78年，但也引發地價飆漲，影響投資意願的問題，至今仍為各界討論，許多懸而未決的土地、房地產政策，也考驗著政府，對房地產業者而言，80年代無疑是建制期。

房地產發展起起落落，隨時代河流移轉、政策改變，發展型態也有差異。一個人一坪動輒數十萬元的高房價，到每坪六萬元的平價住宅，宏大不動產鑑定公司總經理卓輝華及玉鼎建設總經理曾文龍都認為，經濟日報在這些過程中不間斷地傳播各方面經濟及房地產知識，促進產業及購屋者良性互動，對房市影響力深遠。

【1994-12-25 經濟日報】